2007年的上半年，对于岛城的房地产市场来说，是最为让人印象深刻的一段时光。无论是股市的火爆还是业内项目前所未有的天价交易，都深深地打动着每一个地产人，影响着购房者的置业梦想，资本的力量与商业内在的逻辑被演绎得淋漓尽致。

生存与发展的问题时时都在拷问着从业者，企业之梦与置业之梦对于有的人来说正朝着期许的方向走来；对于有的人来说也无可奈何地渐行渐远。通过采访几十位购房者、开发商以及市场专业人士，我们尝试着用主题词的形式，将2007岛城楼市上半年的市场勾勒出一个大致脉络。

入城，对于外来地产大鳄来说，2007年的上半年是一个集中亮相的时期。万科、瑞安的开盘，卓越、绿城的开工，上实、宝龙、香江国际、顺驰的推广，和记黄埔、中海、万邦的低调推进，让岛城的购房者“突然”发现身边一下子冒出了十余家大牌项目。这些项目也不仅仅在吃品牌的老本，产品主义成了这些外地大鳄的赢得岛城购房者的共同选择。但是，能否达到预期的名利双收的目的，还要看这些开发商的真功夫。

2007突围，对于本土军团也异常重要，海尔、天泰、城建、新地、麦迪绅、海信这些成长于岛城的开发商最大的优势便是了解本地购房者的居住需求，能够恰如其分让自己的项目发挥出所在地段的最大价值，购房者信任成了他们最大的资本。这些企业在今年上半年不但在岛城把项目演绎得更为精彩，更将脚步迈了出去，全国各地都有这些岛城开发商的身影，也为自己赢得了更大的市场。

2007的上半年是一个股东人数暴涨的时期，由于股市与楼市都是依靠资金的聚集，投机性的房东人数几乎绝迹。

自住性的购房者得到了较大的挑选余地，楼市也因此呈现出买方市场的特征。老城、新城、近郊区域重新得到购房者青睐；远郊的项目出现严重分化，销售较好的属于凤毛麟角；岛城行政区域以外的异地置业者几乎绝迹。

但是，正如经济学家董藩认为，从安全角度来讲，房地产市场比较安全。虽然流动性上，房子比股票要差一些，但是对普通市民来讲，房子是理财，不是投机。同时，由于股市的高回报、高风险，在获利之后，部分资金开始回流到楼市。国人对于不动产的爱好根深蒂固，并非能够轻易改变。

岛城购房者2007年上半年最为关注的板块便是城阳板块，该板块独特的三大优势让购房者倾心不已。

空港优势，无论是北京、上海还是广州，以空港为中心吸引的人流、物流、资金流都让周边地段的居住品质得到有效拉动，岛城也概莫能外。品牌优势，城阳板块所聚集的品牌开发企业也是其它板块所不可比拟的，万科、天泰、卓越、银盛泰、都霖美景、宝龙、青特、百通、中联盈地、鑫江、华鹏等一批品牌开发商云集于此，岛城购房者也对他们青睐有加。

自然资源优势，作为中价房集中的新城区，山、海、林、泉的优势让这个板块平添了独特的吸引力。

同时，由于城阳板块的项目，在今年上半年有一个相对集中的推广期，除了品质之外，价格也让购房者较为容易接受，较为强劲的成交量可以说明这些。据了解，在推广手法上，较为“亲民”的营销路线颇受欢迎，而不少购房者对于明星代言的方式却不太感兴趣。

小户型历来是购房者的选择热点。可是，在此之前的几年间，过热的市场让小户型变得异常稀缺。而在今年的上半年，不少项目以小户型为项目卖点之一，并让购房者欣喜不已。

从地段上看，既有新城区也有老城区；既有精装修也有毛坯房。从定位上看，尽管也千差万别，但像鲁能领寓、天泰城、城建鼎都、颐中高山、创异时代、盛世景园、优山美地等项目都取得了不错的市场反映。

其实，小户型的受宠结束了以往那种有价无市的困境，从根本上看是得益于市场相关各方日益趋于理性，自住市场的本身需求。这一点从二手房市场也可看出端倪，那些总价低的小户型总是市场的抢手货。

由于市场的变化，满足不同需求的特色房开始成为赢得市场的利器。在高端定位上更加注重岛城自然资源的利用，山、海主题依然成为高端项目的重要卖点。颐和星苑、东海路9号便是近期市场的热点，恒基新天地、山水名苑、帝苑、领世华府也颇受购房者的好评。

在中端项目上，周边的配套与社区规模、社区居住人气成为岛城购房者的重要条件。以山东路一线为例，由于家乐福、百安居、海博家居等商业设施，山东路中段的项目销售异常强劲，创异时代、环宇康庭、良辰美景、班芙春天成为山东路板块的“四小龙”。而在浮山后板块，海尔东城国际、鲁信长春花园、城建春光山色以及金顶花园近期也表现出规模效应。

今年上半年以经济适用房、限价商品房、普通商品房为主力的中、低价房开始进入有效的供应期，区域也从较为偏远的地段向市内四区过渡，对各个热点区域的房价起到了很好的平抑作用，从而让越来越多的中低收入家庭也看到了置业的希望。

纵观岛城地产的这个发展周期，从购房者的饥渴性购房已经逐渐演变成选择性购房，与此相对应便是市场反应普遍火爆的时代一去不复返了，从今年上半年的开发商反映来看，“几家欢乐几家愁”成了一大共识。

其实，今年上半年的这种分化直接表现为即使同一热点区域也表现大不相同，新老城区都是如此，购房者已经从买板块转变成买项目。

与此同时，开发商也放弃板块概念转而细分市场，通过调整产品风格更为精准有效地找到目标客户成了今年上半年的一门“必修课”。因此，从市场层面来看，分化成了2007岛城楼市的首要主题词。

“房子带不带装修？”这是置业顾问们经常需要回答购房者的一个较为普遍的问题。今年上半年的许多楼盘都推出了精装修项目，这些项目的分布也非常普遍，精装修成为了一个重要的选项。作为购房者来说，对于精装房来说，基本持欢迎态度，“买精装房省时、省力，只要价格公道就行。”一位购房者如是说。

许多项目也把精装房样板房的推出作为营销的重头戏，日前刚刚公开样板房的颐和星苑便是给人眼前一亮的感觉，无论是设计还是施工的精细程度都可以与国内的一流水准比肩。即将公开的东海路9号项目也在精装修上做足了文章。

西海岸板块与城阳板块构成了今年上半年岛城楼市的“双子星”，这个板块的独特性在于临海资源的充分挖掘，让许多来自东营、淄博以及山西、内蒙的购房者趋之若鹜。同时，由于海湾大桥、海底隧道不断取得新的进展，来自市区的购房者在今年上半年成为了西海岸板块的稳定购买人群。

由于西海岸板块的供应量较为集中，购房者有了较大的选择余地。其中，大盘、特色楼盘成为购房者的首选。中南海湾新城、康大风和日丽、上实达利广场、基寓、泽润金融广场、卓庭广场等一批项目成为了今年上半年西海岸楼市的热点。

良辰美景销售经理丁保钢：2007年青岛的房价会比较持平，因为2006年的房价已经和市场接轨得比较好了。房价涨幅不会很高，虽然作为不同的投资方式，房地产保值增值效果都比较明显，但股市大涨将使投资房地产的一些资金分流出去；房价也不会大幅下降，今年青岛房地产市场总的供给量不大，供求关系的基本现状还是求大于供；消费者买房也更加理性了，对房价大起大落情况不会抱有幻想。2007年，青岛的房价总体看来，应该是趋向平稳。　

青岛荣置地房地产顾问有限公司副总经理镇小刚：关于房价涨跌的问题，业界多有争论，随着央行2006年中国金融稳定报告的出台，关于房价下跌的言论再次升温，有专家预警内地楼市将步入五年以上的“熊市”，但我们认为市场并非如此悲观。

从青岛来看，我们一直致力于研究青岛沿海高端地产消费市场，这里仅对高端物业进行一下分析，我们回归到决定房价最基本的供需关系和价值理论进行分析。从供应上看，青岛在2007、2008年确实会有较大量的高端住宅供应，比之近几年增加不少。从需求上看，青岛房地产高端消费者的真实需求却从未被真正满足。据了解，即将入市和已入市的部分豪宅项目的开发商已做好了打持久战的准备，以保持高价格高收益；从产品价值上看，现阶段将入市的高端项目在产品品质上都有质的飞跃，他们一定能为此而承担较高的价格，因此无论从供需上还是价值上看，我们预计青岛的高端物业房价在未来的几年都会持续上涨，而且具有一定的上扬幅度。