黄子龙：中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践
——中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛演讲
各位来宾大家下午好！在座有不少是我认识的朋友，以前可能在不同场合，大家都交流过。今天下午大家很辛苦，刚刚吃完饭可能比较困，能听的话尽量听一点，实在不能听的该困就困，我是不太希望下午做演讲的，我如果在下面听演讲也很容易犯困，可以理解。
下午跟大家分享的内容是中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践。今天讲的内容主要有四个方面。第一个方面，上午有的嘉宾已经提到的，就是目前中国商业地产发展存在的一些问题。第二个方面，二三线城市商业地产发展格局及驱动因素。第三是发展方向，第四是发展策略与项目实践。
首先看一下存在的问题。问题是方方面面，确实是很多，这一年我们在跟商业地产的客户服务过程中，也走了全国很多城市，确实也看到了很多项目发展的很不理想，用一句形象的话来说，就是发现很多病人，而且有的还病的很厉害，要解决的问题也是相当难。发展商或者投资人对商业地产发展的理念不清晰，或者比较缺乏，这是上午有嘉宾也谈到的。什么是理念不清晰呢？到底什么是商业地产，很多人搞不清楚，地产里商业地产之所以跟住宅地产不一样，因为它里面装着商业，尤其是零售商业地产非常复杂，商业地产到底是怎么一回事、它的特点是怎样，我们怎么去做它，发展商拿到一块地，怎么做获得回报，追求回报的目标是否合理，风险在哪里，怎么控制开发的风险，这些都是我们在理念里要回答的问题。
不少发展商都抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，拿回来了又以开发住宅地产的理念去开发商业地产，这是一种普遍存在的现象，或者有的是被逼无奈，拿住宅地去赌商业。北京某一公司在苏州某一地方，太湖边上拿了一块地，大家可以想像这一块地，政府批的容积率，住宅是6万多，商业是7万多，在太湖边上荒凉的很，大家不知道怎么干，拿地的时候根本没有想这七万多商业怎么办，是冲着住宅去的，想着在太湖边上的住宅肯定是价值不菲，这是典型的拿住宅地被逼无奈去赌商业，最后向商业地块拿回报，毕竟7万多商业面积将来怎么办。在这样的情况下就出现了商业地产选址不当，或者是错误的状态，选址一不当就后续问题来了，比如说缺乏发展商业的可行性、规模无法控制，政府批了让你做七万，不做又不行，可是为了完成这7万的容积率，费了老劲也没有办法解决。在规模无法控制的情况下，也找不到目标消费群，找不到商业概念，进而出现招商困难、开业困难等等问题。其实很多商业地产的问题都是从这里来的，商业发展相对滞后，住宅包括酒店都可以远离市区、远离繁华区域，或者是在一些山水比较漂亮的地方兴建住宅或者酒店，但是商业跟山水漂亮不漂亮没有关系，山水越漂亮的地方可能商业越糟糕，因为去的人目的不是为了商业。
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