南都：全国来看，今年房价的变化会有什么样的结果？
董藩：这一轮南方沿海地区受影响比较大，以广深为代表，还有福建厦门等。大批人炒房，不是常规投资，而是去赚取差价。
从中西方来看，真正大幅下跌的情况很少。因为供应和弹性需求不同。需求总是表现为主动的，强势的，变化快的。而供给是被动的，弱势的，变化慢的。需求拉着房价走。供应受管制，这里有多重原因，城市规划的限制，建筑红线的圈定，红线内建筑密度和绿化等各项要求。而需求是没有管制的，而且原则上只涨不跌。因为人均住房面积的上升，人口总量的提高，还有城市化进程的需要，商业和工业地产面积增多，房地产需求快速膨胀。此外，房地产是不可替代的，需求方式不能改变。需求扩张下，对开发商有利，提价往往能成功。
房地产存在价格粘性，和股票不同。房地产有使用价值，90%都在使用中。正常交易的量并不大，不到存量的1%.加上二手房，比例也在2%左右。也就是说98%的房子不进入市场，大盘不动，无后压力量，主要是投机者跑掉了。
不过，北京上海以及广深等的上涨也是缺乏力量的，之前我预期房价的调整时间在半年左右，五六月份也出现了回调的迹象，但是汶川大地震的出现改变了需求预期，所以调整的节奏慢了，加剧了恐慌心理。下跌的趋向严重了一点，下半年局面没有大跌也没有大涨。涨或跌都有可能，幅度不大，我推断全年结果是在零上下波动。
房地产泡沫并不多
南都：大城市的房价是不是还存在泡沫？因为按照人均可支配收入，人们购房压力非常大了。
董藩：按照人均可支配收入衡量并不合适。首先，这是按照市内户籍人口的(收入)计算和房价的比，不包含外来人口，后者中很多是中高收入者。另外，各个国家的人和地的对应关系不同。加拿大，澳大利亚等地都是地广人稀，美国相对于中国也是如此。而中国仅有22%的土地适合生存。第三，经济增长方式不同，收入也不可比，发达国家收入透明，国内则存在大量不透明收入。第四，房子和房子也不可比。国外的相关统计数据是覆盖全社会，国内则是指城市。中国的地产分成了农民自建和城市商品化两个部分。第五，中国有大量的新房，市场90%左右是新房，而国外主要是二手房，新旧房价格不一样。另外，城市规模、人口和房子的密度都是不同的。
从全国平均水平来看，房地产市场没有多少泡沫，深圳和上海的确是有些不太正常。
常规投资是很正常的，一个市场包括租赁和买卖部分。但我们在心理上，对投资和投机一律排斥，宏观调控一块予以打击。房地产被政治化和道德化。
南都：现在一个数据常被大家引用，就是80%的人掌握了20%的财富，那么掌握了中国80%财富的就有近3亿人，他们买房没有问题，也提供了一个很大的高端市场，但是另外80%怎么办呢？
董藩：不能这样看。事实上，83%的人是有房的，11.4%的人是在供房。也就是说5%左右的人没有房，这里面大多是年轻人，但是年轻人凭什么能立刻买房？房子是价值量非常大的商品，年轻人就是买不起。
中国政府则要解决中低端人口住房问题。政策不能解决100%的问题，压力也是推动经济增长的动力。
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