房价已跌无可跌
吴 健
物极必反，降价、特价房、负资产……经历大半年的市场调整，深圳房价预计已触底，跌无可跌了。
一是各类住宅下跌空间很小。高端住宅逆市热销，经过大规模促销、降价后的关内普通住宅也已基本止跌。因为产品价值本身作用，市场上各类产品降价的空间已不大。
二是目前国民经济运行良好。整体经济环境向上走，并不存在大环境经济下滑的冲击，房价、成交量没有上去，是因为买家受之前市场调整的影响而信心不足。加上不少人手中有一定余钱，而国内投资渠道单一，股市、楼市都向下走，但消费者仍要寻找到可靠的投资方式，房产属于相对稳定的投资，资金最终仍会回到楼市。
三是再跌，面粉就贵过面包了。虽然年初各地不少地块流拍，但各地地价依然较高，5月19日，中粮地产在北京顺义连夺三幅地，其中一住宅地块成交价高于起始价3.5倍，可见开发商的土地储备战悄然打响。看去年深圳各区出让的住宅用地楼面地价，福田是10375元／平方米，宝安、龙岗分别为4874元／平方米、3008元／平方米，加上建安成本、税费等，可以算得出现在的房价已无太大下跌空间。
四是开发商要理性看待销售速度，楼盘销售由“快车道”转入“正常”轨道，并不代表市场要崩盘。2003、2004年，一个1000套房左右的楼盘正常销售需要1年到1年半的时间完成，但是去年楼市疯狂的时候二三个月就可以售罄。而现在多数楼盘的销售进度只是回归到市场正常的状态，自住买家入市通常比投资客缓慢，不是开发商降价房子就可以一抢而光的，降价只能令到更多购房者担心负资产出现，影响入市信心。
市场涨跌是一个正常现象，关键在于如何把握时机，及时决策。
(作者系戴德梁行董事)
给投资者的十点建议
郭建波
最近，很多人问我，深圳楼市何时见底，现在是否是入市投资的好时机，等等。回答这样的问题是有风险的，因为我面临的是每一个个体的投资人，他们投资的目的各异，他们投资的现状不同。所以，笔者能给出的只是以下建议。
1.深圳是地理位置、人口结构、经济结构、市场结构很特殊的城市，这决定了深圳地产市场是典型的需求刚性同时又是投资性市场的双重特点。
2.深圳城市化才刚刚开始，深圳市场的风险是结构性风险，就目前的区域比价关系而言，特区内的楼价可能已经被低估，而特区外的楼市格局会不断调整。
3.深圳楼市从前年到今年的“过山车”行情已经结束，楼市很快可以形成新的均衡。指望楼市在现有水平上再度大跌是不现实的。
4.楼市和股市一样是买涨不买跌，所以在楼市下跌通道中，很多项目被低估了。楼市的预期不是价值判断的基础，租金水平才是硬道理。
5.只要人民币继续走强、通胀加剧的预期不变，楼市需求的动力就不会衰减。
6.最坏的时候就是最好的时候，不会再有进一步的楼市利空，楼市可能年中会见底。
7.弱市市场的唯一投资法则是：瞄准城市核心区段项目，因为，租金回报和变现能力是硬道理。
8.最大的风险就是被个别无良开发商、代理商天天洗脑后接受一个别人给出的“天价”，然后，不会算账了。
9.在深圳，房地产市场是投资性主导的市场，所以，投资气候决定市场走向。现在，市场的投资价值开始凸显了。
10.不动产投资的最大优点是长期保值，最大缺点是变现能力较差。
(作者系英联国际不动产董事长)
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