“短转长”的投资客可借鉴
钟玲对记者坦言麦格斯商务广场学习的对象是“雷格斯”，后者早在2005年就已进驻安联大厦26楼。两者相比，大家同样都拥有统一的公共区域、商务支持以及后勤服务。不同的是：雷格斯能提供时租、天租，而麦格斯最短租约为三个月。前者每平方米的月租金高达几百元，后者只80元。前者装修更偏向于酒店，后者装修更强调纯写字楼。前者的租客高端，多为世界500强企业，后者主力客户群居于中端，客户群差异很大。但知情人士透露，由于小众的客户定位以及偏高的租金，雷格斯的出租率并不太高。
据记者调查，专业公司运营出租写字楼办公室的，目前在深圳很难找出第三家。但不管怎样，本想短期投资，因市场低迷被迫转向长期投资的向先生，却从这种运营模式上汲取到了一些灵感，目前他已将自己近半年未能出手的300多平方米的物业，改装后全部快速地租了出去。
“我所持物业在罗湖，本身比较陈旧，大公司不愿意租，小公司又嫌面积太大。没卖出去也没租出去，由于我要一边还贷一边交高昂的管理费，几个月下来，‘损失’十余万元。”后来，向先生投了八九万元对整体做了简单装修，并隔成几个小间，结果在一个月内全部出手，租金价格比未拆分装修前高近20元/平方米。据向先生介绍，在目前的写字楼市场上，卖不出去也租不出去的业主有很多，“我建议他们改变观念，对持有物业装修，否则会有更多损失。”
“拆分+装修”应因地制宜
因深圳各写字楼集中地的需求客户不同，所以“拆分+装修”也应因地制宜，区别对待。“罗湖区域的定位以贸易为主，很多公司对办公场所的面积都要求不大。几十平方米的小面积的单位比较好租。而大面积的单位，相对客户不多。所以有很多业主，还有包租客，现在就将大面积的单位拆分成小面积的单位来租。”中原的写字楼罗湖一区国贸九部的经理程秋存表示。
而福田中心区因需求的客户群层次比较高，因此该片区的物业不宜拆分得过小，装修也不宜过于简单。港置福田中心区写字楼部经理刘永强称，“福田片区多数物业有租赁压力，越小的物业越好租，带装修的比不带装修的物业要好租。”在刘永强的客户中，就有一批想在福田中心区找100、200平方米的办公物业。而这些租小面积的公司大都处于过渡期，或者实力本身不算强，租期通常就一两年，所以也不愿意对所租赁的物业投入额外的装修费用。据了解，在福田中心区同栋物业，带装修的比不带装修物业的月租金至少高30元/平方米。
■“拆分+装修”策略要点
1.片区定位和物业的品质都决定着客户群体，业主应根据自己具体情况，明确客户定位。为避免装修过后出手困难，也可在拆分前先锁定承租方，再进行空间划分和装修。
2.装修不宜投入过多资金，普通装修的标准约为300元/平方米，计算好成本收回周期，以免再次造成资金压力。
3.并非所有片区和所有物业都是拆分得越小越好，既要考虑到租用时的灵活性，又要考虑到实用性。
4.即便进行装修，对预期加租不可过高。事实证明，还是越便宜的物业越好租。另外，无法提供配套服务，这也会失去一部分竞争力。因此，合理定价也非常关键。
5.如果是初次做拆分改装工程，建议咨询相关的专业机构。
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