近日，部分媒体尤其是房地产主题网站内有不少人发布观点，认为深圳楼市已经回暖。而代表官方的深圳市国土资源局在其公开的《2008年1-4月深圳房地产市场发展分析报告》中也认为：“随着价格的调整，中低价位中小套型住房的大量上市，以及市场自住需求的逐步放大，深圳房地产市场有望较快完成调整并稳步发展。”
以上人士和机构判断深圳楼市回暖的主要依据是自4月底以来，深圳楼市在成交价格下降的同时成交量逐步上升，即“价跌量升”现象。具体来说，深圳一手楼1-4月成交价格分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米；同期成交面积分别为26.35万平方米、6.44万平方米、18.97万平方米、33.37万平方米，5月份前半个月已达到23.57万平方米。由此推断5月份成交量肯定超过4月份，如此看来似乎自3月份以来深圳楼市开始呈现成交量递增的良好势头。
深入分析却发现目前相对较高的成交量和较低的成交价格都不具有可持续性，如果开发商并不采取整体性的价格策略，当前楼市貌似初有起色的局面，必因特价房效应消失而逆转，楼市或将重新进入低潮期。
成交量有较大幅度提升（尤其是与最低潮的日成交量40套相比），要考量两个重要因素：一是时机因素；二是成交价格因素。5月份历来是深圳楼市的销售旺季，正常的月成交量是其他月份的两倍左右，因此，尽管当前日均成交量达到180套左右，但也仅仅是同比成交量的一半左右。此外，还需考虑之前自住性需求积累了相当长时间，从这一角度来看，这一刚性需求并不具有可持续性。
此外，还需要看到成交价格对短期内成交量的促进作用。五一前后大量的楼盘采用了特价房的营销方式，在这种情况下，特价房往往成为市场成交的主体。与此对应的是，深圳楼市成交价格出现大幅度的下降。但需要指出的是，特价房形式的降价并非真正意义的房价下跌，如果我们采集楼盘的均价而非成交均价，就会发现深圳房价下降幅度并非媒体舆论所宣传的那么大。
刚性需求量的不可持续性和特价房资源的稀缺性共同决定了当前的“价跌量升”局面难以长期维持。可以作为佐证的是，近日日成交套数正逐步下降，本周星期二、三分别成交95套、125套，成交价格分别为15535元/平方米、15062元/平方米，呈现“价升量缩”现象。
总而言之，应该谨慎看待当前楼市“价跌量升”现象，对楼市回暖不要过分乐观。一个比较流行的说法是经过这一阶段特价房的测试，开发商已经基本可以判断市场的底部，也因此确立了开发商的信心。在摸清底牌之后，开发商并不急于调低价格，而是静观市场和政策面的变化。但需要提醒的是，目前深圳一手楼累计待售的存量已经达到400多万平方米，而且还即将有上百万平方米的房子取得预售证。即使我们乐观地以当前销售速度来预测，大部分楼盘销售周期至少也在两年左右，这对资金链紧张的开发商来说无疑不是好消息。（作者 邓志旺）
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