商业地产利益链应该是开发商、投资者、商家共享的。其中开发商通过销售商铺产权取得销售利润，投资者通过把商铺租赁给商家获取租金利润，而商家则通过自身经营赚取经营利润。
商铺定价过高，导致利益向开发商一边倾斜：商铺售价高，开发商赚得钵满盘满；投资者为达到预定回报，租金必然水涨船高；租金是商家经营主要成本之一，商家接手经营时，高租金导致利润降低，使其承受不了高租金而不再经营下去。一旦商铺几经转手长期空置，投资者回报落空，势必会引发纠纷，万达案例就是明证，最后开发商名誉受损。
商铺定价，究竟是要杀鸡取卵还是要放水养鱼呢？显然，开发商不应该一味追求高价。
放水养鱼，商铺营销须转向多赢
在国家宏观调控、银行高利率的背景下，深圳、惠州多个商业项目在逆市中都取得良好的销售业绩，其中一个原因就是商铺销售价格并不太高，还能达到以租代供，投资者认同其价格和投资价值。
开发商靠售铺取得利润，但有商才有铺。因此，开发商须转变营销思维方式，放水养鱼，给投资者预留利润空间，而非一家独食，商业地产营销应是多方共赢。
对商铺的售价，须根据市场租金水平来定合理的价格，性价比要合适，给投资者和商家留下一定的利润空间。商铺定价只有做到放水养鱼，预留利润空间给投资者，而商家接手经营有钱可赚，商铺才能长期经营稳定，投资者租金收益才有保障。
对于那些拥有场内商铺的商业项目而言，商铺价格更不能脱离市场租金。场内商铺经营是一损俱损，只有整体经营良好，投资者和商家才会得到收益；如果部分商家承受不了高租金而撤场，将影响到其它商家的生意。除商铺价格合理外，开发商还要立足商业培养，缩短养铺期，和投资者、商家共同度过市场培育期，分担风险。
一个成功的商业地产项目必然是开发商、投资者、商家利益共赢。开发商须抛弃追求销售利润最大化的营销观念，持一种多赢的态度去经营商业地产，实现多方的共赢。（记者 余朝明 王永亮）
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