商铺销售不以价格“论英雄”
【房地网讯】在现实营销中，不少开发商或代理商往往以“价格标杆”为傲，把商铺销售价格高作为项目操作成功的标准，以价格“论英雄”。确实，深圳有部分定价冲高的商业项目照样售罄，但这仅是在投资市场火爆的情况下，一些实力投资者认同其高价而出手购买。
在目前银行高利率、投资者观望心态还未消散的情况下，商铺销售走高价路线无疑是自断“钱”程。高银行贷款利率导致按揭贷款月供增加，投资者根本不可能认同高价商铺。即使是在投资形势良好的情况下，因冲高价而营销失败的案例也不少。去年深圳就有商铺因为定价过高而令投资者却步，开发商整天以为自己捧着的就是一个金疙瘩，把价格高高地吊起来，远远超出市场预期，最后“天价”商铺只能“望天收”。
能冲高价的商铺，可能是挖掘了未来潜在的增值空间，但却背离了现实市场租金水平。商铺定价过高，本质上是开发商吃掉了商铺部分增值空间，“两个鸡腿”一个都不留给投资者。如某商铺现实月租金最多能达到３００元／平方米，按照６％的租金回报来算，商铺售价是６万元／平方米；但如果开发商把该铺卖到１０万元／平方米，其租金要达到５００元／平方米才能有６％的回报，开发商已经吃掉了２００元／平方米的租金成长空间。
定价过高的商铺，直接导致业主对商铺租金水平预期高，而一旦商铺难以出租，业主是不会买账的。大连万达在各城市开发的“万达购物广场”，就是商铺定价过高而失败的典型案例。万达购物广场通过引进沃尔玛等主力商家，高价出售一层商铺，但投资者用超高价买来的商铺却未能获得预期的收益。最终业主无力困守高价买来的“黄金旺铺”而将开发商诉之于公堂，开发商最后不得不自食其果，耗费巨资高价回购商铺，得不偿失。
杀鸡取卵，高定价不利后期经营
开发商永远希望商铺能卖高价，追求销售价值最大化；投资者希望购买价格低、性价比合适的商铺；而经营者却希望能租赁到有经营利润可赚的商铺。
在深圳，一些地段好的商业地产项目，商铺转手率非常高，甚至长期空置，原因并非是人流不旺，也不是经营定位不符合市场消费，更不是商家经营能力差，而是因为商铺价格过高导致其租金远超出周边水平，商家经营根本无利润可言，最后是来一个走一个，商铺不断转手。
信息网络传播视听节目许可证：
