去年年底开盘的惠州义乌小商品城二期，虽然项目销售良好，深圳客户的比例却只占到１２％，这个数据与该项目一期深圳客户占３０％的比例相比下降了近６０％。据了解，惠州义乌小商品城一期经营非常成功，当地投资者很认同其投资价值。
为何当地投资者都看好的项目，实力雄厚的深圳人为何不出手呢？比例为什么从３０％下滑到１０％左右？是频频政策调控所带来的影响，还是火热市场炒作带来的高价位、低增值空间让深圳投资客望而却步呢？
数次加息，按揭贷款投资客"逃离"市场
陈先生去年曾在惠州投资过一间商铺，他说："投资的商铺没有达到预期的利润，加上银行利率提升，每月要为此要多出几千块钱，压力很大，如果商铺不能租出去损失将会更大。"
据统计，去年国家累计６次加息，虽然每次的幅度都不大，但数次加息后增加的负担却不能忽视。以投资总价１００万的商铺，５成首付，１０年还清房贷为例，按照目前银行贷款８．６１３％的利率来计，投资者的月供是６２２９元，而在去年３月份上调利率之前，投资同类的商铺，月供是５６５０元，同比增加了近６００元。对于非一次性付款的投资者来说，银行加息导致月供增加的背后其实是投资回报的下降。
像陈先生这样按揭贷款投资的深圳人，大部分是承受不了银行数次加息带来的负担。原本他们投资珠三角商铺是期待能以租抵供，但银行几次加息后以租抵供几乎不可能。业内人士分析，只有在成熟区域的商铺租金回报才能超过银行贷款利率，大部分在售或正处于开发中的商铺租金回报是低于银行利率。
有专家分析，相比深圳高价商铺，惠州东莞等地商铺的"价格洼地"显著，在深圳能投资住宅的人都有能力在珠三角投资商铺，在投资高峰时期深圳人对珠三角商铺投资趋之若鹜。深圳世方商业地产总经理张平称，曾一度活跃于珠三角商铺市场上的深圳投资客实际上有三种投资群体，第一种是实力投资客，有很强的资金实力，投资时一般都选择一次性付款；第二种也是资金强大的实力投资客，但为了进行多项投资（可能是住宅、商铺、写字楼等或投资多间商铺）而选择按揭贷款的投资方式；第三种属非实力投资客，投资时选择按揭贷款方式，期待投资商铺能以租抵供。
随着银行贷款利率的不断提高，加大了商铺投资的资金压力，而珠三角商铺市场从去年上半年的火热到下半年的低迷，很大程度上是因为按揭贷款投资的这部分深圳人撤离了投资市场。张平表示："银行加息对深圳投资客打击最大的是第三种投资群体，加息后月供可能超过了商铺的月租金回报，这部分人投资的商铺若不能达到以租抵供，每月就要补贴银行贷款，投资风险和压力增加。"
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