谈房价 开发商应果断降价
记：惠州商品房成交量连续几个月走低，周边城市也有大开发商主动带头降价，能否就如何改变目前的僵局给惠州的开发商提些建议？
李：以前国家出台了“国六条”、“国八条”，结果市场反响不大，基本上两三个月以后就又恢复了，造成了一部分开发商总觉得这次“9·28”房贷政策的调控效果也不会持续很久，一直在等。其实目前的情况跟前面几次是不能比的，去年一年国家6次加息，第二套房贷款的利率已经上涨到了8个点左右，投资需求受到了有力的遏制。就我们中原对珠三角城市实地调查得到的数据显示，去年底，开发商普遍顶住不愿降价，结果是成交量严重萎缩，今年初有些城市开发商主动降价，成交量又有所回升。刚开始有很多开发商看不透，但万科突然间一降价，大家就明白了，原来形势是这样的，开发商现在需要调整心态。
记：就降价的操作来讲，很多惠州的开发商担心消费者买涨不买跌，降价也总是暗地里操作，最终市场效果一般。
李：我最近也接触了一些惠州的开发商，有一些开发商已经开始理性地面对市场了，当然定价在这个时候是非常敏感的。从以往的操作经验来看，降价要有效果，降幅就要大一点，必须一步到位。这和以前市场好的时候涨价不同，你今天涨一点，明天涨一点总会有人来买，但降价你今天降一点，明天降一点，消费者就会想你肯定还会降，就会继续观望。我觉得真正理性地面对市场，就要遵循一个原则去调整价格，就是把价格中去年虚高涨起来的那部分挤压掉，那么你的价格就是理性的了，也是市场能够很快接受的。其实开发商要从心态上去改变，要考虑下当初做项目规划时你估计能卖多少钱？因为你房子的整体规划就是在这个价格的前提下去做的，也要认识到只有房子卖出去了财富才是自己的。
谈惠州 今年会供大于求
记：按照官方统计，惠城区去年底有超过100万平方米的新建商品房滞销，而贵公司统计今年内惠城仍有300万平方米的新房供应，这样的供应量惠州要多久才能消化掉？
李：惠州也是比较特殊的一个城市，去年以投资需求为主的外来投资者占了很大的市场份额。目前来讲外来投资者退市，惠州年初都是以自住型买家为主，基本上已经供大于求，进入了买方市场，全年按照这个供应量来讲应该会处于供大于求的局面。
记：贵公司进入惠州三年了，你如何评价惠州本地买家的购买力？
李：本地买家的购买力也就本地化啦。自住型买家因为是居家用的，要求比较多，对价格也十分敏感，和自己的心理预期差500元可能都不会买。以前外来的投资客和本地买家在购房上基本是互相鼓励的状态，甚至出现了大家抢房子的现象，这种竞争关系造成了房子在去年供不应求，也促成了房价的上涨。
记：惠州近几年有很多大开发商进驻，开发了大量别墅社区，你觉得惠州这部分高端楼盘的客户群在哪里？
李：惠州低密度住宅的开发量这两年的确比较大，我觉得这些住宅开发得多不能怪开发商，还是要从城市规划的角度来思考。就目前来看很难讲有哪些固定的力量能够支撑这些产品。
记：在全国房地产大势好的时候惠州表现异常活跃，而在大的国家调控面前又往往会率先掉入冰谷，上世纪90年代初遭遇的那场地产灾难在惠州会不会重演？
李：应该不会再出现那种局面，一个是惠州经济要比以前好很多，另外交通设施这些配套也改善了很多，房地产发展还是有空间的。
记：在你看来目前制约惠州房地产行业发展的最大因素是什么？
李：还是本地经济水平。
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