深圳房价降了吗？
自２００７年７月以来，特别是９月２８日央行“第二套住房首付４０％”政策出台后，深圳商品房成交量大幅下降，价格也出现一些波动，似乎深圳的房价开始出现“拐点”。
然而，深圳房价真的下降了吗？让我们来看看数据。整体来讲，２００７年深圳商品房价格持续上升，较２００６年上升４６％。虽然政府出台了一系列的宏观调控政策，但是２００７年深圳商品房价格还是大幅度上涨，１２月份达到１６３３５．４元／平方米，较年初的１０１５８元／平方米增长了６０．８％。仍是全国增幅最快、价格最高的城市之一。
２００８年前３周，一手房、二手房周平均成交量在５５０套左右，以关外成交为主；第２周的一手房成交价在继第１周１６０２８．３元／平米降至１３６３８元／平米后，第３周又升至１４０２４元／平米，环比上升２．９％。
未来房价走势：短期下降，中期反弹
从２００７年全年及２００８年前３周的成交情况来看，尽管成交量出现大面积的下滑，但深圳的房价并没有出现大规模的下降趋势，价格始终在波动中。深圳房价不可能出现大幅下降，基于以下几点理由：
第一、购房者并非购买力耗尽，而是处于观望状况，负利率将不断将７０％的银行储蓄挤向股市、楼市。从需求上看，居民的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，７０％仍为银行储蓄，而负利率（储蓄利率低于通货膨胀率）不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。
第二、最近推出的政策，只是推迟购买力的释放，加快行业整固，最终一定会带来新一轮房地产涨势。房价上升会诱发矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐，还可能对消费造成负面影响。
第三、新的政策导致行业重组，资金不足的开发商被兼并收购，房价不可能出现大规模下降。房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流，在整体行业资金尚算充裕，经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。新政推动了中国房地产行业的重组，一批开发商通过上市或发行债券募集到了充足的资金，更找到了资本运作的平台。
第四、长期来看，深圳作为移民城市，人口还在快速增加，刚性需求依然旺盛。从各区人口计生局提供的材料来看，深圳的人口构成非常特殊，户籍人口仅占到１６％；非户籍常住人口占到５２％；其余３２％为居住时间在一年以下的流动人口。在以上三类人群中，户籍城市移民以及非户籍常住人口是商品住宅的主要拥有者。因此这两部分人群收入和财富的增长，以及人口基数的增长，将是决定深圳商品住宅需求增长最主要的因素。
第五、长期土地供给紧张难以改善。
深圳市区狭小，辖区面积仅１９５２．８４平方公里。截止２００６年末，未利用土地仅余４９．６平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响，深圳通过压缩耕地等农用地做建设用地的空间几乎没有。严峻的土地供给状况，使得深圳市可做房地产开发的土地极为紧迫。
第六，居民贷款需求依然旺盛，贷款紧缩政策难以压制刚性需求。
由于２００７年四季度猛刮“控贷风”，不少银行到年底出现了无钱可贷的情况，也使得居民贷款购房一度受限。
由于２００７年底的紧缩政策，预计２００８年一季度的贷款需求会猛增。随着新一年的房贷发放，刚性需求将被催发。
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