谈“第二套首付”的细节操作
■一弘
2007年9月27日，央行与银监会联合发出＜关于加强商业性房地产信贷管理的通知＞，通知中，影响市场最大的就是其中一点：第二套住房首付提高至40％，并明确贷款利率同时提高10％。因为仅仅是一纸通知，其中设计的具体操作问题也不少。
按实际操作，应该是个人为单位较方便；因为若按家庭操作的话，银行与民政婚姻部门没有联网，而信贷员不大可能进行入户访问；为了办理按揭，还要出示结婚证、未婚证、或离婚证等，这并不现实。所以，笔者认为最终的还是按个人来执行，毕竟央行有征信系统，个人是否购房已贷款是可以看得出来的。
但实操中，又会产生一系列问题。如果第一套已购买，开始是银行贷款，后还清贷款，购买第二套再贷款，又是否应该按照新政执行呢？若贷款购买了房产，央行征信系统肯定能看得到，后还清了贷款，说明该客户偿还能力强，是优质客户。因此笔者认为：该通知主要是预防风险，而不是不想放贷；所以，执行的判断标准应该是在供第一套的同时，还想贷款购买第二套，那才需要提高首付和利率。
还有这样的情况，第一套或多套是一次性付款，若再购买一套，采用按揭的模式，是否按照新政执行呢？同样，无论你以前购买多少套房，只要是一次性付款，央行征信系列没有体现你贷款。因此，若再购买一套，采用按揭的模式，应不按照“第二套首付”操作。
银行作为商业机构，预防信贷风险一直都有，只不过今年上半年信贷放得太快，许多银行在七月之前就用完了全年的指标了，再加上近期房价暴涨，信贷风险就凸现出来了。
因此认定个人第二套是否贷款很简单，央行征信系统就有体现。无论如何，提高第二套首付，对地产的健康发展有重要意义。（作者系知名地产博客评论员）
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