尴尬的深圳房价

■图腾镜

连番宏观调控，深圳楼市“阴云密布”。“秋交会”于此阴霭背景下，在深圳会展中心如期隆重举行。令人意料不及的是，今年秋交会的人流比往年多了数倍。

深圳07秋交会的人气突然趋旺，说明了深圳具有居住需求的潜力买家依然多如牛毛，买方市场还是处于“猛烈”状态，只是买家私人存款的额度永远敌不过楼价飙涨的速度。这些买家大多数为深圳中产阶级，乘秋交会之机，借楼市震动东风，企图寻找一些机会，走走看看楼价是否已经出现下跌？

7月定价8月开盘且成交不理想的项目，正彷徨于“上不来、下不了”的尴尬的境地，规劝买家暂时不要指望价格下调。笔者预测，目前新项目仍然顽固地坚挺，售价已经高标的项目，成交还是没有业绩，那么，这些项目将以“打折、优惠、赠送”甚至“首期款分批支付”等五花八门的促销手段用来吸纳观望和徘徊的买家。

鉴于以上原因，秋交会参展商纷纷使出“吃奶”的力气，大势吆喝买家进场，买家以“洞察”的目的纷纷步入秋交会现场，买方推力和卖方拉力搅和到一起，今年的秋交会人气越发的变得“骚动”起来。

只要有开发商第一时间把项目的售价向买家倾斜，买家很可能会倾巢出动，毕竟深圳人对楼市依然充满希望。

由此，秋交会火爆是理所当然，但是要有很高的成交率，就要看买卖双方的“对眼”程度了。

春江之鸭，知暖也知寒

■老生阿泰

先发表一个口头声明，不谈房价。在中国，这个问题敏感，谁能说得好？07深圳房地产秋交会的冷热气象，也成了话题。

展会开幕之前，组委会透出消息，本届规模为历届之最。果然，参展商大牌云集，场面十分火闹，展场之中，人流涌动，不副“之最”的盛名。但是，随后的消息是，观望客多，热中有冷。

稍做观察，也真是：一家拿下50个展位阔气亮相的，雇来绝色MM大摆模特秀的，真游艇搬上展台豪奢招徕的，明里暗里打折送礼陪笑待客的，不一而足。什么捂盘、什么惜售，仿佛转眼之间，统统成了隔世繁华，昨日神话。

刚刚还是习惯了凭嗓子喝价、撒开手数钱的卖方，一下子放下了身段，是不是出于某种觉悟或者友情，纯粹来给房交会捧场？还是因为赚得手软，突然体念到买房人的好处，于是感恩之心顿起，回报“上帝”？都不大像。

一位资深人士慨叹，这是卖房子的心里急了。

最近的消息，国庆黄金周，深圳放盘2000多套，成交仅仅89套。而几个月前，也是深圳，也是这个场馆，正是“中国地产第一展”的07春交会，只落一个冷清光景。那个当口，房子好卖胜过白菜，秘不开盘、一销而空、内部售罄、转手高抛、眨眼财富大腾挪的故事，满耳皆是。

所以，楼市热，展会冷；楼市冷，展会热。抑或仅仅是市场寒热的辨证表征？

记得当年摇头晃脑背过课本上的古诗，“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。”如今，掌控房地产市场的所谓主流力量，其灵性比起春江鸭，多出了何止一分？

无论如何，主宰楼市的这股力量，于大热之时，蓄足了一份热情，参加一个可以想见热闹的亮相，而内心早已是预感了某种寒意。可惜的是，那么一班拿惯了人家车马费的“专家“们，还在满腔热情的为房价继续上涨大发宏论，甚至不惜打赌发誓。

更何况，真的听信了这班人士，说不准，春江之鸭会变身为“温水中的青蛙”，那又是另外的故事了。（作者系星彦地产资深研究师）

秋交会“观望者众”

■戴欣明

从表面上看，今年的秋交会可以用“爆满”一词来形容，有久违的繁荣之感，而不同的是珠三角地产商唱主角，参展中寥寥无几的本地开发商多为注重品牌建设者。“观望者众”是秋交会的主旋律。

“十一”长假的7天中深圳新房成交仅为82套，市场冷清。然而，我们必须明确地看清楚房地产发展所处的大环境。在现行的市场环境下，房价上涨是“大势所趋”；房地产业也不可能逃脱“阶段供给不足”造成的稀缺，同时被人为地投机炒作用下，房价一路高歌在所难免。

现在是个非常关键的时期。投机洪流一部分转向内地；一部分在聚集，等待时机。从民生角度来看，深圳的房价有理由下降，不然一个中产阶级可能一辈子买不到一套房子；从市场化的发展角度来看，深圳的房价却有再上涨的可能。房地产必须深度调整，如何调整房价似乎是目前最难的事情。

因此笔者认为：房价问题更多的是管理问题，接下来还必须用“软手段”抑制需求来解决。

另外从秋交会上不难看出，房地产营销重新抬头，预示者行业理性的回归。当一个行业到了不用营销的时代一定是出了大问题，说明产品变得“稀缺”，垄断加剧，政策失效等一系列问题的综合反应。但是如果单纯靠增加商品房的供给会事与愿违，结果使掌握社会财富的那小部分人有更多的房子。

现在部分发展商也在担心，因为投机者、投资者在转移战场，置业者仍然深度观望，对于物业保有税等政策迟迟没有落实，而进一步出台更加严厉的措施是必然的。因此笔者认为宏观调控管理的加强是房地产市场发展的必然趋势，也将是房地产未来发展的主调，也预示着“房地产业精细化管理”调控时代的到来。（作者系资深地产战略策划家）

“房交会”该变了

■高海燕

今年的深圳“秋交会”出现了一个令人惊讶的反差，就是参展开发商和参展面积创下新高，而交易量却创了新低。纵观各类大小展会，确实鲜有如此这样受到市场环境左右的。

这让我们看到了“房交会”的局限性。

“房交会”诞生于深圳房地产营销的发端时期，在一个市场信息不充分、营销手段不断创新和生成、消费者本身在成长的时期，这种赶集式的“房交会”客观上提供了一种集群营销的环境和平台。

如今由这些因素和条件所形成的“房交会”的市场基础正在面临瓦解。如随着地产网络工具的普及，消费者可以在平常就能高效率形成楼盘信息的最全面化掌握；近几年楼市的“疯狂”，也让大多数开发商紧缩营销成本；深圳置业者已经成长为“买房专家”，对产品有自己独立而成熟的判断；置业者开始出现分化，对投资者来说，看楼是一个“职业”，不需要选择展会看楼，对普通置业者来说，展会上的非即时开盘项目和非近期开盘项目都很难吸引到目标置业者……

显然，展会过去所形成的项目与置业者高度集群的性价比正在降低，这是“房交会”今天应该面对的事实。看来，“房交会”必须寻求新的空间和新引力点。

比如，在深圳面临供应萎缩的大趋势下，将“房交会”直接改名为“珠三角房地产交易会”，在价值上可以体现对更大地理空间的整合效率；比如弱化“房交会”的“赶集模式”，将其中的住宅展示和交易功能常态化，开辟一个常年的“集贸市场式”的空间，用来服务于珠三角的项目……

但是，无论采取哪一种形式，要明白，对展会而言，展是形式，活动是魂，交易与对接是本。

“房交会”应该要“变”了。

（作者系深圳市社会科学院城市营运研究中心主任）