东莞城区商业地产一度低迷，目前不少商业项目正在进行结构调整，但是能否摆脱低迷状态还是个大大的问号。
低迷的原因很多，比如消费能力不足和外流，操盘手能力低劣，商业结构不合理，凡此种种，不一而足。
与城区商业低迷形成鲜明对比的是，东莞镇区商业地产却如火如荼，一片繁荣兴旺景象，完全是另一番天地。比如以服装驰名中外的服装之都虎门，其商业项目租售两旺，租金价格一路走高，即使如此，还是常常千金难求一铺。
虎门商业地产之所以如此繁荣，与虎门服装制造业非常发达密不可分。这也是镇区商业地产和城区商业地产最大的区别。
虎门自1978年开设首家来料加工企业以来，服装制造业发展迅速，目前，虎门拥有上规模的服装企业1000多家，其中外商300多家，民营厂家600多家，另织布、漂染、拉链及刺绣等配套工厂近百家。全镇年产服装逾亿件（套），年销售额逾100亿元。
虎门不只拥有坚实的生产基地，还拥有配套齐备的庞大服装市场。名闻遐迩的富民商业大厦、龙泉商业广场、黄河时装城等17个现代化时装商场就拥有8500多家商铺，形成了一个方圆一平方公里的时装城。
可以说，虎门商业地产和第二产业相辅相成，密不可分，共同成就了虎门服装之都。虎门服装制造业发展壮大需要一个展示和交易平台，虎门商业地产繁荣吸引了来自全国各地的客户，聚集了更多的关注目光，将虎门服装精华进一步发扬光大，带动虎门服装制造业发展壮大。
在东莞，如同虎门这样的镇区还有很多，比如以毛织产业闻名中外的大朗镇。
1979年，香港毛织产业开始向珠三角转移，由港商投资的大朗毛织一厂在这年投产，随后一批毛织外资企业接踵而来，本地农民纷纷洗脚上田进厂打工。
历经20多年发展，业已形成了以大朗为中心的6平方公里毛织产业带，6.5公里毛织交易街道，10000余家毛织企业。年产毛衣3亿件，流通12亿件，年产值91亿元。大朗毛织已形成原料、辅料、机械、设计、研发、生产、印花、贸易、物流为一体的集约型产业链，形成最具活动力的毛织产业区域经济。
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