片区冷热不均 深圳楼市扑朔迷离

    2007年的深圳楼市，越发扑朔迷离。楼市调控一波紧似一波、房地产市场整治重拳频出、新盘价格持续冲高……一时间，乱花渐欲迷人眼。

    7月，新房二手房交易开始出现下降迹象，关于楼市拐点的猜测甚嚣尘上。在粗线条的楼市面貌下，每个片区在经历怎样的动荡起伏？他们呈现出怎样各自不同的地产命运？

    罗湖上半年只有三个项目入市，7月份入市新盘只有一个，即金祥悦园。该楼盘7月7日开盘，均价为11000元／平方米。

    受到土地供应的限制，罗湖近年来入市的项目多数是以小户型为主。近期推出的合正锦湖逸园、中航凯特公寓和金祥悦园，也是带有投资性质的的中小户型项目，均价在16000元~17000元／平方米之间。

    世华地产市场研究中心有关人员表示，“精装修小户型住宅供应，应该说是罗湖一手楼住宅供应的一个特色，这主要是为了便于出租。罗湖的租赁市场十分活跃，租金水平较高，租金回报率也位于全市之首。”

    罗湖楼市的另一个明显的特点是，香港投资客占了很大的比重。“去年罗湖的某个新盘，有人买了一整栋。”据深圳某地产分析人士表示，香港的投资客比较青睐罗湖，但是，进入7月份以来，政府频频出重拳调控楼市，如加强二手房交易个税的征管、征收二手房土地增值税等，这些政策显然是要限制投资者的炒房行为，“目前来说，楼市的走向变得不太明朗，一些投资客开始恐慌了，但是更多的人还是在观望。”

    福田近两个月没有新盘推出，7月底葵花公寓开盘，均价为30000元／平方米，高企的价格让置业者兴趣索然。

    据相关中介机构提供的数据显示，福田的新房成交均价和二手房成交均价都有所下跌，且福田二手房成交均价是全市各区下降幅度最大的区域。业界人士分析指出，福田区的房价整体下滑，与推盘量的减少和定价过高有关，仅靠过去存量来支撑楼市，对消费者的吸引力不大。

    福田新盘锐减的同时，房屋租赁市场发展非常迅速。分析人士表示，福田的租赁市场存在几大问题。一是租金上涨幅度过高，中介抢盘严重，尤其是华强北一带，已经出现租金虚高，部分租户外移的现象。二是市场结构性供需不均衡，大户型供给较多而需求较少，小户型供给较少但需求量却极大。三是二手楼前期购置便宜，现售价可观，很多业主纷纷选择只售不租。

    另据了解，下半年，福田区将推出9个新项目，总建筑面积达401万平方米，总套数约3436套。新推盘主要分布在梅林和福田南。如梅林片区有嘉鑫阳光雅居、迷你新居、新世界( 18.31,-0.74,-3.88%)·四季山水以及半山·御景四个，推盘量的增加，将大大改善福田区上半年供应短缺的状况。

    7月以来，南山陆续推出几个新盘，成为关内新盘大户。但是，来自国土资源管理和房产管理局网站数据显示，南山近期推出的新盘销售有点冷淡。

    借着西部通道的概念，南山吸引了很多置业者的注意力，楼价也不断拔高。西部通道开通后，伴随着深港交通的便利，往来的大货柜车对周边居民的生活影响也开始体现，再加上高企的房价，南山的楼市正逐渐降温。

    据了解，南山某楼盘开盘前置业者通宵排队，但楼价过高，开盘日仅成交79套；近期多个项目开盘销售不足六成，专家称置业者进入观望期。一位置业者表示，现在这里普通住宅均价已接近2万／平方米，地段和配套成熟的甚至要3万元／平方米左右，几千元的工资根本无法承担。

    数据显示，伴随着一手房的降温，二手房似乎也开始松动了。多家中介机构亦表示，目前南山房价高企，再加上政府频出政策，让投资客普遍持观望态度，之前较足的信心及强势态度开始松动，导致南山区二手房成交量开始下滑。南山一手房和二手房成交量的一起下跌，也许能预示着今年南山楼市冷静期的到来。