由于相关利益者的存在，土地出让制度核心就有可能从收取出让金本身，异化为收取“出让土地使用权过程中产生的‘交易费用’”，因为地方政府不但掌握出让土地使用权的权力，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。

    五年时间过去了，近70岁的张老太太依然还在为自己的拆迁权益不断地到北京上访。

    这位上海某大型国企退休的张老太太，原居住于上海黄浦区西藏南路880弄一套单位分配的房子里。但是2002年的一纸拆迁令，使其“30多年劳动成果惟一值钱的财产”毁于一旦，而至今31万元的动迁安置补偿款也未到手。

    尽管像张老太太这样的上访户，常常会在到达北京火车站的时候，被截访的人带回上海。但许多因拆迁矛盾导致的上访户，还是会在每周三上午，聚集在人民广场附近的上海市信访办门前，相互倾诉各自的遭遇，交流上访经验。

    在一次次的倾诉和交流当中，上访户们慢慢发现，拆迁矛盾背后隐藏着土地出让方面的巨大秘密。而此时，一位来自香港的外商也正在四处向各个部门递交情况汇报和各类申诉材料，喊苦叫屈，并且声称，要将上海土地交易的潜规则公诸于世。

    土地腐败“元规则”

    2002年3月，赴港招商的上海市松江招商团邀请香港庄胜集团董事局主席周建和建设“松江客运中心”项目。从2001年开始启动的松江新城建设资金匮乏，这样的招商实则是“以土地换资金”。按照当初的设想，这个项目计划整体建筑规划47万平方米，预算投资近20亿元。

    “这个交通枢纽的项目当时达成的意向，是整个交通枢纽加周边住宅补偿一共11平方公里，1500亩地，先做一个交通枢纽是300亩地，25万元一亩，配套1200亩地的住宅建设，从住宅地赚4到5个亿来补偿建设交通枢纽的投入。”周建和对记者回忆说。

    然而，此后不久国家实行土地“招拍挂”制度。为了兑现当初以优惠价提供住宅开发用地的承诺，2003年下半年，上海庄城公司四方股东又签署了第二份《补充合同》。但地块面积有了一定的调整。客运中心用地缩减为263.9亩，仍维持25万元/亩的价格。住宅用地则调整为969.39亩，分别是嘉松南路2号地块、大学城站2号地块以及祥和路2号地块。

    上海庄城公司成立后，松江区政府一直催促尽快开工。“政府要我们先将交通枢纽开工，再把补偿的住宅用地给我们。”周建和说。于是，交通枢纽于2003年5月正式打桩动工。但是此后，除客运中心占地以及祥和路2号地块至今未拍之外，另两幅地块则先后落入三湘集团和上海城乾房地产开发有限公司之手。

    事后，周建和才发现，他从一开始就陷入了一个局中。“这是他们早已串通好的结果，目的就是把庄胜赶出这个项目”。

    根据《财经》杂志的报道，后来在嘉松南路2号地块上开发的“三湘四季花城”，其巨额土地出让金及后续开发资金中，有数亿元来自上海工业投资(集团)有限公司下属的上海市工业区开发总公司。

    而大学城站2号地块上开发的“三湘水景苑”，项目公司为上海城乾房地产开发有限公司。该公司如今的新大股东秦怡，正是在2002年前后的松江客运中心项目牵线人。

    本刊接触的法律或经济学专家均认为，“松江土地门”事件，或许给了我们一个解剖上海土地麻雀的绝佳样本：早已停止的土地“协议转让”方式为何还能在国家的禁令之下继续生效？“松江土地门”事件，折射出的是部分地方官员的土地腐败“元规则”——利用公权力瓜分国有土地中饱私囊的整套综合行动方案。

    其具体路径是：利用公共建设项目立项——引入外来投资者——提供配套土地住宅开发——完成批地手续——胁迫投资者同意分肥，否则更换开发商——引入新的关联代理人开发商——代理人开发住宅获利——官员以及特殊利益群体分赃。