商品房“库存”消耗加速

    “房产，现在已经有很大的投资品属性了；因此，库存对未来价格的预期影响很大，就像有色金属的价格对库存量就相当敏感。如果这种商品没有库存了，那它肯定是无价的。”一位投资分析师称。

    在供给萎缩的情况下，商品房“库存”开始加速消化。去年以来，北京“新房可售房源”一直在下降。根据北京市房地产交易管理网统计的数据，截至8月22日，北京市共有9.31万套一手商品住宅尚未售出，这与去年同期11.43万套的可售房源量相比，减少了2.12万套，降幅高达18.5%。

    北京市房地产交易管理网每日统计的商品住宅可售房源，是市场供应量与每日成交量的差值，房源由住宅期房和住宅现房组成，其中多数为期房。数据显示，从今年6月中旬开始，北京一手商品住宅可售房源就一直徘徊在9.2万套上下，房源面积保持在1300多万平方米。而在去年的6月至8月期间，可售房源超过11万套，房源面积超过1600万平方米。无论是套数还是面积，今年同比下降的幅度都相当明显。

    记者发现，即使是在上半年的淡季，可售房源也同样呈现出走低态势。今年一季度，可售房源还维持在接近10万套以上的水平，但4月中旬就跌破了10万套，此后更是逐渐走低。

    市场分析人士认为，目前本市房地产市场的购买需求并未发生明显变化，存量消化的速度没有明显提高，但可售房源同比下降的幅度却接近20%，原因在于市场供应量萎缩明显。

    “土地供应的紧缺是住宅供应量持续萎缩的一个主要原因。”永同昌集团营销总监肖志刚认为，去年以来实际入市的地块较为稀少，相当数量的房地产开发企业甚至面临“地荒”的窘境。“为了防止企业运作的链条脱节，开发商不得不放慢手中存量土地的开发速度。这就使得土地市场供不应求的局面直接反映到了一手商品住宅市场”。

    肖志刚告诉记者，除了土地层面的原因，去年“90平方米占七成”调控政策后，一部分项目面临规划变更而推迟入市，也是今年市场供应走低的原因之一。再加上今年6、7、8月份出现了较为明显的成交小高潮，一定程度上加大了近期的存量消化，而新增供应仍然较少，因此近期的可售房源下降尤为明显。

    开发商“惜售”

    “由于在北京拿地日益困难，且成本也越来越高，所以现在手上有项目的开发商，都‘紧着卖’。”吴迪莱指出。她介绍，由于预期房价还会涨，所以目前开发商普遍存在“惜售”心理；而控制销售进度的办法基本上有两种，一是开盘高报价；二是延缓获取预售证。

    记者了解到，西五环附近的京汉旭城，原计划今年9月开盘三期；但在北京房价上涨的预期下，公司有关负责人表示，开盘时间要推迟到明年。

    相比2006年同期，开发商对获取项目预售证的积极性有明显减弱，新盘放量减少。根据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计显示，7月份北京市建委共批准销售许可证49个，批准销售面积共计161.52万平米。同比2006年7月份，商品住宅获批个数减少12.5%，获批套数减少5.7%，获批销售面积减少16.1%。

    业内专家指出，开发商“惜售”直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，因此出现恶性循环。