【透视】

    核心提示——综合多位受访人士之观点，造成近两个月来新房和二手房市场成交量低迷的直接原因仍是近期的调控政策，尤其是深圳本地的二手房新版合同及个贷紧缩政策，同时，各界对未来深圳市即将出台更多的调控政策也逐渐达成一致，这也直接加重了买卖双方对后市继续看淡的悲观心态。

    个贷紧缩对买方影响颇大

    据本报此前报道，自7月份开始，深圳市各商业银行便陆续悄然紧缩甚至叫停了一手房、二手房按揭贷款，许多银行甚至都已经停止了个人房贷的衍生业务，比如加按、转按等等。7月下旬开始，建设银行深圳分行暂时叫停二手房、一手房新增贷款申请，原因是公司上半年便已基本完成了全年任务；而中国银行深圳分行自8月4日起，便“暂停所有零售贷款接单”——仅指二手楼(二手住宅、二手商铺、二手写字楼等)。而其余的商业银行虽然没有明显叫停房贷，但在对待个人房贷申请的资格审核上，却严厉了许多。虽然，各家银行紧缩甚至叫停房贷，主要是因为放贷规模受限，而并非直接是出于看空房地产市场。但是，银行的集体“关小水龙头”，却令深圳楼市遭受重创，无论是二手房还是一手房，买家面临的都已不再是能贷到多少款的问题，而是贷到贷不到款的问题。

    启用新版合同为个税铺路

    7月25日，深圳市国土部门与工商部门联合召开新闻发布会，通知于8月1日起启用《深圳市二手房买卖合同》(2007版)及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)，此后的二手房买卖将一律通过“二手房网上交易系统”。政府这一新政在相当程度上大大降低了“阴阳合同”产生的可能性，同时，也被业界指为直接为今后征收个人所得税铺路。此项政策甫出，深圳二手房成交应声爆跌，整个7月份，深圳各家中介机构所代理的二手房成交量下滑普遍超过4成，个别中介更是以“零成交”惨淡收场。更严重的是，新版合同直接遏制了投资客转手交易的获利空间，也直接波及到那些投资新房市场的投资客，令他们的投资意愿大大降低甚至离场，从而亦连带影响到新房成交低迷。

    三大税收新政9月将齐出

    除了新版二手房合同、银行个贷紧缩对市场造成重创之外，未来深圳仍有可能出台更多的调控政策。据公开信息，深圳税务主管部门将在9月底前出台三项税收新政——二手房交易加强个人所得税征管、对二手房交易征收土地增值税、对地产商进行土地增值税汇算清缴等。同时，将在9月底完成的还有二手房基准价格评估系统。这些新政已经由此前的二手房新版合同做好了铺垫，一旦落地，都将会令投资者的获利空间受到严重压缩。上述新政预期，又大大加重了市场买方的观望心理，并将继续影响二手房及新房的成交。（作者 朱文策 ）