城市面貌改善是涨价原动力
深圳开发商是这几年撬动东莞房价的一个主力军。从2003年开始深圳开发商大举进入东莞拿地开发抢占市场，其成熟的开发营销模式不仅带动提升了东莞楼市的整体开发素质，还引导大批深客入莞购房，将当地持续多年、“雷打不动”的房价提高到一个新的高度。
同时，东莞“五年见新城”的造城运动在2004年初现成效，城市面貌的大转变也是当地房价提升的一个客观原动力。
●商业地产
过量开发遭遇寒冬
由于2003年、2004年两年东莞商业地产的过量开发，2005年的东莞大型商业地产出现经营期的寒冬。
2005年7月15日，商务部商业地产调研组到达东莞进行调研，东莞是此次调研中唯一的地级市。2005年9月下旬，调查结果出来，报告明确指出：一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化。
对于此次商务部调查事件，业界普遍反映是东莞商业地产的一个拐点，它直接对市场上的购买者心理产生负面作用；使得本就迈入艰难“守业期”的东莞商业地产雪上加霜。2005年11月份，东莞市2005年前三季度的房地产销售预警数据出台，2005年1~9份东莞非住宅性的商务商业用房的销售面积大幅下滑，同比去年同期跌96％。
进入2007年，虽然仍然有很多商场招商艰难，部分租金惨不忍睹，但是世博广场、第一国际、地王广场等大型商业地产均已进入正式运营阶段，而随着东莞中心城区的打造基本成型以及东莞市政府投入重金打造“商贸东莞”，东莞商业地产状况逐步好转。而经过2006年新一轮的洗牌，铜锣湾百货等一批商业项目退出市场，2007年商业地产进入调整后的平稳发展期。
▲东莞房地产的开发在这5年中进入前所未有的红火状态。
