提到深圳商业地产，不能不说到深圳商业的发展，深圳商业的发展从某个层面说见证了商业地产发展。深圳的商业发展史，是非常短的，真正的发展，应该从改革开放创立深圳经济特区起不足30年；但其成熟程度，在全国来说却无出其右，现在已成为全国零售连锁企业100强中所占数量最多的城市，且大部分排位靠前。

    深圳商业的发展，与深圳早期的“试验田”性质有关，但也是深圳商业实践者辛勤汗水的结晶。华润万佳、新一佳、人人乐、茂业、岁宝、顺电等响当当的名字，无不是深圳的骄傲。

    纵观深圳特区自创立以来的商业发展来看，不难发现随着经济特区的建设与发展，商业发展经历了多样的特点。

    特区创立初期，商业萌芽初显，物资出现短缺

    特区创立之初，百废待兴，而生产、运输、销售等渠道未能理顺，造成物资严重短缺，价格畸高。1985年，全国第一家中外合资的百货商场——天虹商场于深南路（也就是现在的上海宾馆旁）正式开业，当时，华强北还是一片在建或刚建成的厂房。1986年，随着国贸大厦的落成，免税、友谊城、国商等一批百货商场相继开业。

    在这一阶段，集中体现的特征是：

    1、商业网点奇缺，商场开一家火一家；2、东门是唯一的商圈，以小商铺的个体经营为主；3、消费力不足，1985年前以工程兵为主的消费群体，决定了当时的消费以满足基本生活需求为主；4、业态单一，服务意识不强；5、当时盛极一时的商场，除天虹商场外，现在均已倒闭或惨淡经营。

    经济转型期，消费心态改变，群雄争鹿格局形成

    这一时期，深圳基本已从计划经济转型到市场经济，随着深圳人口的增长，零售网点不断增多，物资短缺的情况得到了有效的改变，而人民的消费心态也趋于平稳。而百姓仓储俱乐部、百家惠百货等大型卖场的开业到倒闭，虽然对于个体来说是失败了，但这都是很好的探索，为后来者提供了宝贵的经验。

    在这一阶段，呈现出群雄竞争的态势：

    1、各种业态纷纷出现，世界级商家开始进入深圳：麦当劳、7－11便利店、大型超市等，很多新型业态都是国内首创，虽有成功失败，但却为深圳、乃至全国的商业起了很好的示范作用。

    2、在全国仍无优势企业，处于诸侯混战、群龙无首阶段。最好的证明是1994年全国零售企业100强无一深圳企业。

    3、全市依然是东门商圈一家独大，但在华强北赛格电子商城（当时规模很小）等已经成型。