前两年，海外资本进入国内房地产业的惯用操作模式主要包括境内开发商提供融资、自行开发、收购物业、合作发展等几种方式。

    其中，提供融资方式除涉及外汇操作不便利，风险系数也高，而直接针对项目发放过桥贷款则非常鲜见，因此提供融资方式大多被一些小型基金采用。而一些海外房地产投资银行则以曲线方式结盟国内房地产企业。

    但一般来说，持有项目股权的合作方式维系时间不需太长，一般3至5年内海外资本就可以安全退出，这也符合基金快进快出的“胃口”。

    另外一些较早进入中国房地产投资市场的海外基金，则往往会选择自行开发建设的途径。但在中国房地产投资环境日趋成熟之后，这种模式使用率日益萎缩。

    与上述三种方式相较，收购现成物业能在取得稳定投资利润的同时，安全系数相对较高。

    外资银行助推

    除了上述的外资私募基金对上海楼市感兴趣，外资本地法人银行也推出了针对外资的高档物业房贷服务。

    以某外资本地法人银行为例，目前该行在上海地区推出的房贷楼盘集中于别墅、豪宅。其中，独栋别墅御翠园均价为24000元／平方米，古北中央花园二期均价为25000元／平方米，单套房源总价在1000万元左右。

    该银行上海分行房贷部人士称，以外籍人士身份购买一手房，该行有美元、港币、人民币三类币种贷款，利率分别是美元在8.26%的基准利率的基础上下浮2%；港币在7.75%基准利率的基础上下浮2.25%，而人民币则在7.38%的基准利率上享受八折优惠，年限最长可达30年。此外，客户能否获得授信，一周即能得到通知。

    “外资行的房贷主要是针对高端物业。”招商银行上海分行一名客户经理介绍，“其实，他们的房贷业务早在4月就开始发力，境外人士这股投资热潮或许与此有关。”

    早在4月初，刚获批本地法人银行资格的东亚银行、汇丰银行、渣打银行等外资行便开始介入国内个人房贷市场。外资银行还效仿中资银行，牵手房地产商进行“封闭式贷款”(即在指定开发贷款银行办理按揭)。

    翠湖天地御苑售楼处人士就告诉记者，目前对该楼盘提供按揭贷款的外资行即有花旗银行、厦门国际银行和渣打银行等。