2007年，在全国资本流动性过剩的情况下,东莞的房地产市场早已不再仅仅是东莞人的东莞了。如果说,上海是全世界的上海,深圳是全国的深圳,那么,至少目前东莞已经成为广东或者“广深港”一体化城市群中的东莞了。

    2007年,东莞的房地产市场已经不再是传统意义上的“建筑+销售”的模式,金融寡头的资本势力攻城略地。

    2007年,东莞的消费者也已经不再是传统意义上的东莞人或者常住人口。在房地产市场比“新莞人”更受关注的名词是“深圳客”,他们蜂拥东莞置业,很多楼盘深圳客的比例高达50%甚至更高。

    以上楼市异动的表征是:2007年更多的外地资本急吼吼地想进入东莞；更多的发展商急不可待地将房价一而再地调高；更多的深、港投资者等拿着资金急匆匆买房……

    2007，躁动，就是你的标签！

    躁动资本价格洼地遇上资本扩张

    东莞无论从经济还是地理位置看,其在整个珠三角城市群中的地位和作用不言而喻。尤其是在“广深港”城市一体化加快的进程中,源自东莞本身的新一轮城市建设运动和产业转型的升级,让不少企业从中看到了无限商机。

    2007年,万科在东莞的口号是“2007,万科影响东莞。”当人们还没有真正意识到这句话更多含义的时候,万科已经以迅猛的速度将其在东莞的项目从一年前的5个迅速扩展到8个。其中翡丽山项目和塘厦项目更是先后以“双料地王”的身份刷新了东莞一级土地市场拍地总价和楼面地价的新高。而间接地,在今年浮躁的市场气氛下,东莞的房价也一再被拉高。

    更多的企业在步万科的后尘。既包括已经活跃在东莞市场上的深金地集团、深业集团、保利集团等,也包括一些后来者比如香港的宏安集团、九龙建业、招商地产、马来西亚的金狮集团等。据统计,目前在东莞市场上活跃的上市公司和香港等地的规模资本至少有20多家。

    从今年1-7月东莞一级土地市场交易情况来看,超过1亿元成交的土地共16宗,共计投资金额718710万元,其中由本土资金获得的共计176480万元,所占比例仅24.56%；由纯外地资本投入的共计246500万元,所占比例为34.30%；另外295730万元由本土公司和外地合作取得,这部分比例占41.15%。而就算是合作项目中,本土公司所占比例也不及外地公司。由此看出,今年开始,外地资本将逐渐占据东莞房地产开发市场的主流。

    那么,为什么在今年,资本的表现格外的躁动呢?

    2004年,万科董事长王石在接受记者专访时的一段话或许可以作为一个注脚。他表示:“三年前,万科制定了新的‘城市群带’拓展战略,因为只占有国土面积3%的珠三角、长三角、环渤海湾三个地区,到未来15年的时候,也就是2020年,将聚集全国55%的人口、65%的GDP、75%的产值和92%的出口额。”而东莞,无论是从经济还是地理位置看,其在整个珠三角城市群中的地位和作用不言而喻。尤其是在“广深港”城市一体化加快的进程中,源自东莞本身的新一轮城市建设运动和产业转型的升级,让不少企业从中看到了无限商机。

    而与东莞的经济、地理位置以及城市价值重估等不太匹配的是目前东莞相对低廉的土地价格。当旁边的广州、深圳楼面单价都纷纷突破5000、7000元的时候,根据东莞市国土资源局、物价局、深圳大学房地产研究中心于2006年3月份发布的《东莞市土地定级暨基准地价估计成果报告》显示,东莞市32外镇区外加松山湖和虎门港,其一级住宅用地的平均价格只有市区、虎门、松山湖等三地超过2000元/平方米；而包括塘厦、黄江、清溪等20个镇在内的一级住宅土地的平均估价都低于1500元/平方米。虽然这两年由于外来资本的介入,东莞的土地单价有所上升,但是相对于广深和香港等地而言,无疑还是一个巨大的价格洼地。