开发商捂盘惜售

      一位不愿意透露姓名的某知名房企北京区域负责人告诉记者，由于新入市住宅较少，局部区域住宅供不应求，四月份开始，北京楼盘就普遍存在捂盘现象。根据市建委的规定，开发商自领取销售许可证之日起三日内就必须开盘，并按整栋销售，所以开发商通过销控方式来控制销售节奏难度加大，因此不少项目都采取延迟办理预售许可证的方式延缓项目面市。

    “去年很多开发商纷纷托关系提前拿预售证。但今年房价涨得太快，他们都想看看市场变化再决定何时开盘。即使达到了上市条件，开发商也不去拿销售许可证。”金鑫说。

    据了解，位于安苑路南侧的奥东18仅有的两栋楼都接近封顶，但开盘时间从今年4月数次推迟至8月底，开盘预计均价也从4月份的15000攀升到了18000元。

    截至6月30日，北京可售住宅套数为70527套，面积为1022.3万平米，去年同期这两个数字分别为101356套和1419.5万平米。上半年住宅项目取得预售许可证的面积同比减少了25%，而市场上的新增供应主要是来自取得预售许可证的住宅。

    “开发商有各种变相捂盘方式，比如尽可能地拖延拿预售许可证，或分次分批的拿证；脱离市场大幅提高单价，延缓销售速度，拉长销售周期；虚假签约，内部炒房；后续房源转售为租；谎称进入尾盘期等，通过特定技巧完全能控制房源速度。”一资深操盘手告诉记者。

    很多对现金流要求不高的公司，采取了高开高走抬高售价保护房源的销售策略。位于朝阳路的某项目3月份就取得了预售许可证，因为开发商没有新的地块开发，为了放缓销售节奏，开发商在销售业绩不好的前提下依旧持续数次提价。“北京楼市整体趋于上涨，高开高走的确能保护一些房源。等房价涨起来后，开发商才仍有房可卖并卖出高价。”北京达义北方置业有限公司市场总监濮金山告诉记者。

    但需求旺盛，提高售价保护房源的做法并不好把握效果。CBD东南区某高档公寓项目把价格提高到了17000元/平方米，却连续两个月销售额过亿。“我们以为抬高价格可以保护房源放缓速度，但销售这么好，足见我们对市场需求的判断还是太保守了。”该销售总监不无后悔。像这样因为房子卖得太好而后悔的，并不鲜见。

    开发商还都为自己的捂盘行为找到了合理解释。

    “上半年楼市供应量比预期少很多，在房价还将上涨的预期下，捂盘只是开发商的策略调整。现在很多银行要求封顶以后才能放按揭款，开发商在这之前即使取得预售证，在封顶前销售通常也只能获得20%左右的首付款。在市场供小于求且资金压力不大的前提下，开发商当然更愿意进行准现房或现房销售，这样既能减少因期房销售所带来的如交房时间、交房质量等问题的风险，同时也可以获得更高的收益。我们项目B座没有卖，就是希望等产品完善后再找最合适时机入市。”荣尊堡营销总监周宁告诉记者。

    有业内人士分析，开发商有意捂盘减缓了新增供应量的速度，导致6月份供需差距达到78万平方米。“开发商捂盘惜售是基于现实的考虑，但开发商减缓办理预售许可证，减少了新增供应，导致供求关系更加紧张，必然进一步抬高房价。”李文杰说。

    北京普遍存在的开发商内部炒楼，也助推了房价。开盘初期，开发商往往都会让员工或关系单位的人付订金订房，等二期开盘时，再把一期自己人订的房子放出来按二期价格销售，溢价部分归原订房人所有。位于北京朝阳路的某楼盘就以“关系房”的方式内部炒作获利，房价最后也被炒得很高。