将散售进行到底

    业界皆知“SOHO系”隐患

    目前来看，“SOHO系”的商业地产项目大有将散售进行到底的意思。而这样的销售模式和运营方式，在商业地产的发展历程中，已经由第五大道、巨库等一批同模式项目的惨败，而被证明是不适合购物中心这类商业地产项目发展的。

    此前，SOHO中国董事长潘石屹曾经就“SOHO尚都事件”表态说，在现代城、建外SOHO商铺开业的初期都遇到了与SOHO尚都同样的困难，所有新开店铺都有一个自我调整并接受市场检验的过程，即“养商期”。而SOHO中国副总裁许洋也曾经在与SOHO尚都商户代表协商过程中表示，“SOHO系”的项目都处在CBD的黄金地段，商铺肯定不愁卖；而过3-5年都会变成“黄金商铺”。

    事实上，无论是现代城还是建外SOHO，都与目前的“SOHO系”商业地产项目有着明显的不同。前者属于街边店的商业地产模式，而后者则是购物中心的模式。而把街边店的模式运用到购物中心项目上，这样的做法遭到了众多业内人士和专家的质疑。

    戴德梁行商铺部助理董事张家鹏在接受记者采访时表示，从目前CBD的区域发展来看，“SOHO系”项目所处的位置基本上都是黄金地段，也应该是商业发展的旺地，但却由于“SOHO系”采用的散售模式，却注定了这些商业项目必然面临着极高的“死亡”危险。前车之鉴已经多次告诉市场，散售方式运用在购物中心等大型商业物业上是不可行的，只能走持有或者是整体出售的路线。

    同样，不久前去SOHO尚都做调研的中国步行商业街工作委员会秘书长董利也持有相同的看法，如果不改变这种散售的商业模式，不仅SOHO尚都会存在危险，其他的“SOHO系”项目也难以幸免。董利指出，目前来看，SOHO尚都的第一批商户“牺牲”的可能性最大，而第二批乃至第三批商户都存在“牺牲”的可能。就商业项目发展而言，项目开业后头一两批商家成为牺牲品的现象早已有之，但这并非全是因为商业地产开发所引起。在正常的商业培养期内，这是市场经济发展规律的一部分。只是，对于近几年商业地产市场的发展，尤其是大量销售型商用物业的进入市场，这一个正常的市场现象无数次的被集中放大就不正常了。

    事实上，正如董利所指出的，出售型的商业由于产权分散，各个商户就如同一盘散沙，很难有共同度过商业培养期的合作感。而开发商由于已经把商铺出售，在宣传、营销方面只能起到辅助作用，后期经营必然减小投入力度。因此，对于这种出售型的商业，只能采取统一经营管理的方式让被淘汰的商户数量减少，保持商业经营的稳定。