潜在威胁

    在张家鹏看来，中国大陆已日渐成为全球地产投资机构的热选地区，外资正以加速度的态势进入国内市场，而因地产业具备良好发展前景，国内商业地产已被诸多机构列为首选发展的物业类型。

    针对海外资本的大举进入及纵深化发展，张家鹏认为，外资进入市场将导致中国商业房地产发生三方面的变化，包括进一步推动中国房地产行业形成只租不售的主流模式，推进商业地产向购物中心化发展，商业地产开发遭遇壁垒。“大多数进入中国的外资都具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验，同时亦具有较强的品牌号召力，从而可以有效保证商业地产项目在工期、招商等关键性环节的顺利进行，也将促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度，提升行业的进入壁垒。”

    对此，张家鹏进一步分析认为，目前进入中国商业地产的海外资本可分为两类。一种为兼备开发与运营能力的投资者，其通常的模式是自行完成从拿地开发到管理运营的全部过程，目前此类投资者以亚洲背景居多，如嘉德、恒隆、和记黄埔等，其大多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及商业运营经验。另一类为投资基金，目前进入中国大陆的大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产投资信托基金，倾向直接购买带有稳定租约的商业物业，也考虑接近完工的优质项目。

    然而，故事通常都有两面。由国土资源部土地利用管理司等机构主办的“中国城市地价动态检测系统”发布的最新研究报告显示：2006年全国主要城市总体综合地价水平值为1544元/平方米，综合地价增长率为5.19%，与2005年的4.20%平均综合地价增长率相比，上涨了近1个百分点。而地价攀升的直接因素正是外资各类资本对地块的争夺，2007年至今，南京、杭州、西安、长沙各地“地王”接连出现，地价记录屡创新高。业内人士就此认为，这将进一步推高房价。

    而另一方面，一些热点城市的中小开发商却只能外出找地。江苏伟业房产有限公司董事长王惠忠曾公开坦言，公司主要是在江苏的二线城市购地，一线城市的热点地块基本不敢参与。

    事实上，业内对外资的认识，早已不仅仅停留在房价的层面，在资本流动层面而言，外资大量流入的潜在威胁正在被业内人士重视。专家认为，更不容忽视的是，就目前中国商业地产的发展阶段而言，未来很长一段时间内外资的大量流入似乎难以避免。值得一提的是，随着大量外资流入与国内房企争抢国内地产发展的利润，一些缺乏有效监管的外资同时涌入，对行业的潜在威胁不言而喻。