重拳政策“失效”？

    与此“投资膨胀”现象相对应的，却是政府部门一系列接连出台的重拳政策。

    去年7月建设部、商务部、发改委等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，今年3月23日商务部办公厅发布的《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》中都明确规定，严格限制外商投资房地产，不过外资仍然源源不断地流入我国地产业。

    然而，监管部门的重拳似乎并没有使得外资在房地产市场偃旗息鼓，反而随着监管层力度的加大，资本对利益的追逐和市场反应的灵活性使得政策的效力不断被消弭，甚至有业内人士认为“调控陷入了反作用的旋涡” 。

    正如国际商业地产研究中心理事长朱凌波所言：“‘171号文件’限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。”早在2003年左右，摩根斯坦利、高盛、美林、新加坡凯德置业等投资银行就开始进入我国房地产市场。他们除了直接购置高档物业，还向房地产企业提供融资、收购银行不良资产中的房地产项目，或通过各种形式参与房地产开发。

    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为：“‘限外’政策是驱使外资改变投资策略，由收购物业进入房地产开发领域的直接诱因。”但王宏新认为，“限外”政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷。“‘限外令’及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只对外资投资现成的物业作出了限制，取消了外资投资房地产开发的优惠条件，对外资参与房地产开发的影响微乎其微，其结果肯定是‘此消彼涨’。”

    商务部国际经贸研究院外资研究部研究员郝红梅表示，国家提出对这些产业的严格限制，应该是从转变经济增长方式的角度来考虑，但她认为“严格限制”并不是把上述产业列入禁止类，而是在项目审批等方面应比以往更谨慎。

    西安市某区招商局局长更公开表示：“国家提出相关政策，并不是禁止外商投资房地产，而是要求地方政府加大审核力度，但地方也可以根据自身条件和需求来灵活运用。”于是，在地方政府的灵活运用下，该招商局不惜为外资地产商大开“绿灯”。

    据央行报告统计，截至2006年11月，海外房地产基金对国内20个房地产项目投入了16.13亿美元，占年度私募股权基金在华投资额的13.70%。值得一提的是，除了显性的基金进入，另有大量的直接投资，其中香港即为典型：和黄、新鸿基都纷纷将开发重点“移植”到内地。

    北京师范大学金融研究所所长钟伟表示，无论是“171号文件”还是后来的“50号文件”(商务部和外管局联合发布的《关于加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》)，文件的可操作性皆较差，很多实质的内容没有提到，而这正是构成了未来的调控方向。

    “比如，对外商投资企业收购中资企业的股权没有明确限制。如果没有限制，完全可以在国外设立一个壳公司，由外资企业的境外总部或者由境内自然人控股，把境内资产注入到境外公司海外上市。” 某相关人士表示，“如果找不到好的监管方向和用力之处，就会产生更大的反作用力。”