商业地产是投资热点

    “北京、上海的投资回报率相对其他国家高出好几个百分点。”香港恒基兆业高层人士告诉记者。世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告也指出，中国住宅项目的毛利率高达20%至30%，未来表现可能超过美国。

    业内人士认为，高投资回报是外资积极介入中国地产市场的重要原因。“限外令”等政策在一定程度上抬高了投资门槛，限制了部分实力较差的投资机构，但对于那些实力雄厚的机构而言，增加的成本远不及最终的投资收益。“对于他们来说，衡量一切行为的标准就是能否获得利润。”杨清表示。

    杨清认为，今年的商业地产将成为外资投资热点。“到目前为止，已经有包括境外投资银行、香港、日本开发商在内的多家机构委托我们接触国内的商业地产项目。”而由摩根斯坦利等国际投资巨头提供资金的Skylan公司目前正在北京洽谈几个顶级购物中心。

    据戴德梁行数据显示，今年将是北京商业地产市场有史以来面积供应最为集中的年份，年度开业商铺面积有望达410万平方米。在商业地产面积大增的同时，一些国际及港澳台地区优秀的经营团队也进入中国大陆，如香港太古集团、韩国乐天公司和台湾新光三越集团等，在投资物业的同时更带来了成熟的商业运作模式。“一些国际知名百货公司都已经在北京找到合适项目，并且目前很多大型零售业巨头也都在对北京商业市场进行调研或寻求合作机会。”戴德梁行表示。

    如恒基地产2006年下半年业绩报告显示，其目前土地储备的用途为住宅占77.9%、商业占5.3%、办公占4.4%、其他占12.4%。虽然以发展住宅项目为主，但恒基地产也很看重内地的经营性物业，2006年下半年它们给恒基地产带来的租金总收入就高达8380万港元，同比增长185.6%。

    “由于租金走势向好，经营性物业就像‘蓄水池’，可以为地产商带来比较长期和稳定的收益。现在，内地开发商的这种想法也越来越强烈。”仲量联行亚太区董事陈立民表示。

    而目前，“外资在对商业地产项目地理区域的选择上，已打破以往仅限于北京、上海等一线城市的做法，诸多省会城市及地区级城市亦成为其重点发展的目标，他们积极地在各城市的中心地段寻求开发或收购机会。”张家鹏介绍，外资地产商不仅将战火在一线城市打响，二、三线城市也开始成为他们觊觎的目标。

    今年初，恒隆地产宣布，计划在3年内斥资300亿元人民币在内地8至9个城市买地，目标是拓展12个商业地产项目。目前，恒隆地产已经开始在无锡、南昌、沈阳、天津发展项目。香港恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨也曾在一次投资内部研讨会上透露，恒基兆业今年的目标是在内地新增土地的可建建筑面积达1.5亿平方尺，目前已买入约可建建筑面积1亿平方尺的土地。“这些土地大多集中在徐州、长沙、重庆、西安、沈阳等二线城市，”谢伟铨坦言，“公司现在的战略是在一些二线城市争夺优质地块，打造当地具有标志性的商业地产项目。”