东莞地价7年翻近6倍

    早前，东莞市国土局相关人士郑重表示，目前东莞最多只有10%约40万亩土地可以利用，全市极限容纳人口为1000万左右，目前的环境容量已经接近了极限。

    来自东莞中原地产的数据显示，今年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地58宗，共计188.54万㎡。从供应时间上看，2007年上半年土地供应面积较去年同期增长24.9%，环比增长37.6%，共计交易土地52宗，成交面积150.83万㎡，同比上升8.9%。

    我们还可以看一组数据。2005年，东莞土地市场总供应宗数达到192宗，成交也有185宗；2006年，市场总供应开始呈现下降态势，仅为119宗。随着东莞市土地资源的不断减少，其价格在不断走高。

    中原地产相关人士分析认为，2005年上半年东莞圈地热潮过后在下半年进入盘整期，土地价格短期也呈现小幅振荡走势，在06年上半年探底后快速拉升，土地价格开始飙升，2007年上半年整体土地均价为3231.4元/㎡，较去年同期的1286.6元/㎡上升151.2%；商住土地均价为3797元/㎡，较去年同期的1505.3元/㎡上升152.2%；东莞地价在一年的时间同比增长一倍多。

    而东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价翻了近6倍，平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右。

    东莞中原地产车德锐经理认为，作为房地产开发的主要成本，土地价格对房价的影响起绝对的主导作用。东莞土地市场价格在一年内上涨了150%，商住用地折合楼面地价也上涨了72%。假设房地产开发利润率保持不变，而开发成本大幅提高，房价水涨船高不言而喻。

    【开发商】

    “捂盘惜售”抬高房价

    地产大佬任志强曾在一次公开场合表示，开发商是相信市场的，“开发商不是傻瓜，如果房价会下降，那就不盖了，为什么要盖这么多卖不出去的房子？如果真是小户型达到一定比例，市场不好了，发展商就不会去投资了。我们得相信市场经济中市场会决定投资或不投资。”

    追求利润的最大化是开发商从事房地产开发的最大目的。在市场求大于供（即使只是一种假象）的情况下，捂盘惜售就是追求利润最大化的手段之一。

    早前，有消息透露，本土一地产商某个项目去年已经拿到预售证，但直到今年7月份才正式开盘。同样位于东莞大道的某楼盘，去年下半年已经放出开盘的信息，但直到现在也不见动作。对此，东莞市《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》有着明确的规定，“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售。”

    高田地产高级策划师程伟认为，其实目前东莞很多项目都已经封顶，已经具备预售条件，但迟迟没有动静，这是一种典型的捂盘惜售现象。他认为，捂盘常常和惜售联系在一起，与正常的“销售控制”不同，捂盘是恶性的。而销售控制则是开发单位为了维持正常的销售秩序，实现顺利销售而采用的必要手段，两者存在一定的共同点，即人为的对现有的可售的产品进行把控。但动机不同，一个是盲目的利润最大化，一个是维持良好的销售秩序。在他看来，东莞房价能够达到今天的水平，与部分开发商捂盘惜售不无关系。