外商与本土：造星与造城的“城势”

    价格上扬、供应量大、竞争激烈成了接下来对珠海房地产市场的普遍共识，不管是2007年主城区加西区供应量的300、500万平方米，还是未来三年内的700、800万平方米，这个数字足以写进珠海的房地产开发编年史。毕竟目前珠海的承载量有限，谁来给你兑换钞票恐怕考问着每一个开发商。

    珠海的“钱景”同样也垂涎着外地或外资开发商，如果说李嘉城是因为参与珠海港口建设而“意外”取得土地的话，那近年来纷纷到珠海圈地的开发商绝对是可以与那些“瞧不起珠海的人”持悖论的。虽然数量还不及本土开发商，但个个来头不小，资金实力、品牌知名度、开发经验、营销手段都称得上“过江龙”。

    近日与世联地产在一次对话中提到：珠海目前的房地产市场可以形象的比喻为“外商‘造星’，本土‘造城’”。为什么这么说呢？你看看华发，在南湾囤地百万平米，以华发新城、华发世纪城的规模绝对称的上“造城”了。再看市中心区的五洲花城，建成后规模超过110万平米，格力广场那也是40、50万平米的大块头，还有几个旧村改造项目都不小。而象方圆、万科、绿景、时代这些外来开发商项目规模相对小，只有在产品品质方面下足功夫，再加上精心的策划包装，明星盘就造出来了。

    不出两年，外商与本土开发商平分天下、形成对峙局面一定会在珠海出现，就目前外商入珠与本土开发商争地盘已经成为事实。而本土的消化量有限，开发商必定要拓展外销，港澳、广深的高房价也在不断送来一部分置业者进入珠海，他们对高房价的承受力远高于珠海本地普通置业者。外商对本地开发商形成的竞争压力必将推动产品走向极至，好产品、大投入也将不断助推价格上扬，由此珠海开发商、置业者形成本、外地轮换也不是不可能。

    海岛与双城：珠海楼市未来的增势

    随着旅游市场的升温，房地产业的兴旺，海岛开发即将成为珠海楼市的新热点。如果说2003年因为政策原因停建的野狸岛中央音乐学院珠海分校是珠海海岛开发的序幕的话，那2005年横山岛的公开拍卖确是海岛开发的扎实推进。位于唐家的淇澳岛和记黄埔囤地20万平米的项目即将动工，而珠海最大的岛—横琴岛已经被列为泛珠三角“9＋2”合作开发的重要项目，美国金沙集团斥资80亿将建设以会展为核心的商业配套项目。

    在看珠海的西区，虽地广人稀，却集中了珠海机场、珠海港、江珠高速、粤西沿海高速、广珠铁路这样的大交通资源。根据规划，三灶将围绕珠海机场、珠海国际航空航天博览会建设一个“航空城”，时代地产今年初已经拿下该地区的一块地，据悉万科也在积极争取机场附近的一块地；平沙将围绕港中旅度假城、御温泉建设温泉、度假为主题的旅游休闲项目；南水将成为石化、高新技术的产业基地；红旗、井岸、白蕉将成为行政、文化、科教、居住、商业中心，也是目前珠海西区房地产开发最热的地区，超级大盘里维埃拉、中式别墅东方墅、100万平米的东方威尼斯，以及深圳祥祺开发的明月湾、广州时代地产、中海地产备用地，还有众多中小型盘云集。粗略估计，近两年，仅西区的供应量将达到300－400万平米。

    广阔的西区承载着珠海东西双城互动、一跃成为大都市的发展希望，也将为大珠海提供了足够的发展空间可能。随着早些时候政府提出的“工业西进、城市西拓”战略的逐步推进，珠海大道的改造以及“第三通道”的建设，东西双城间的时间距离缩短，越来越多的投资者、就业者到西部去，珠海也将迎来属于自己的“西部大开发”。

    虽然东区（主城区）发展相对成熟，但也不是没有机会。东区北翼的唐家湾，珠海将重点发展文化产业、高新技术和大学园区，而即将突破10万人的珠海大学园区也暗藏着巨大的机遇，围绕大学园区开发配套商业、住宅将考验着地产商们的洞察力。东区南翼，虽南湾板块华发一家独大，但作为港珠澳大桥珠海“着陆点”，发展潜力不容小觑。而与澳门隔河相望的湾仔依然是个“处女地”，除早先推动的澳门赌王何鸿欲在湾仔开发“欢乐湾”（把濠江沿岸及附近水域、湾仔旧城区、加林山打造成集旅游观光、高尚社区、休闲娱乐、饮食购物为一体的综合开发）项目，但目前仍未有实质性进展，谁将抢饮开发湾仔的“头啖汤”呢？ （作者:赵臖琪 ）