随着我国各大中城市房地产市场价格不断上扬，许多开发商将目光集中到城市郊区，通过参与集体土地开发、政府城中村项目改造，创造新的利润增长点。

    房地产开发商直接参与农村房地产建设面临制度障碍。我国土地管理法规定，农村集体所有制土地改变用途，必须办理征地手续，由政府将农村集体所有制土地转为国有土地，然后向房地产开发商出让土地使用权。现在一些地方为了规避国家现行法律，鼓励房地产开发商从事现代化农业经营，或者参与政府城中村改造，直接将集体所有的耕地转化为房地产开发用地。

    当前主要做法有两种：一是将城市郊区的农村集体经济组织改造成为股份公司，然后鼓励外来投资者参资入股，并且将现代农业观光园改造成为房地产项目，除少部分土地用于观赏植物的种植和农产品生产之外，绝大部分土地变成商品房用地，并通过对外招商引资，直接或者变相出售商品房；二是打着城中村改造的幌子，鼓励开发商直接投资参与城中村改造项目，政府将改造城中村获得的土地直接转让给房地产开发商，由他们建设高档别墅或者通过提高土地容积率，获得房地产销售利润。譬如在广州，政府鼓励开发商将农民的宅基地直接转为房地产开发用地，开发商在与农民达成安置协议之后，政府允许开发商办理土地使用证，将安置农民之后的剩余商品房公开出售。

    这些做法在一定程度上改变了农村的面貌，也大大改善了城市的景观。但是，这种规避国家现行法律的房地产开发项目，在一定程度上损害了农村集体经济组织和农民可持续发展的利益。当开发商参与现代化农业项目，将土地“种上”房子之后，当地农民从中获得的收益寥寥无几。房地产开发商参与城中村改造，虽然在一定程度上解决了政府城市发展资金不足的问题，但由于房地产开发商在改造过程中付出了成本，地方政府不得不将那些本来按照法律应该收取的土地出让金，补贴给房地产开发商，而当地居民并没有从中获得益处。从某种意义上来说，这是城市包围农村的“房吃人”现象。