2007年上半年，深圳商业市场发展呈现以下几个新特点：
一是商业批准量、实际入市量同比显著下降，年供应量预计将集中在下半年推出；
二是受入市量的影响，销售量虽也大幅减少，但发售项目总体销售理想，尤其是有租金基础、租售比合理、小面积分割的商铺，深受投资者青睐；
三是随着住宅出关，商业地产也渐渐以关外区域为供应主力，然而在经营业态、规划定位上却远远滞后于关内、滞后于当地置业者的高端消费需求等，关外商业市场还存在很大的经营空间；
四是双层/多层空间、高使用率的社区商铺，更易出售，也是商家获得更高溢价的优势条件；五是投资者相对理性，商铺的购买者一般是熟悉区域情况、当地消费人群、消费习惯以及经营业态的本区域、本社区内的客户；六是商铺推售方式发生变化，渠道营销较为流行，较之以往，商铺的销售周期也明显缩短。
2007年上半年，商铺批售面积同比下降约45%，自2006年以来，商铺的批售面积已出现较大幅度的下降。
上半年实际发售的项目有24个，形成新增供应面积约16.4万㎡。其中，龙岗、宝安两区入市项目16个，占总个数的2/3；宝、龙两区入市面积约为12.7万㎡，占总面积的77%。关内的罗湖、福田有少量商铺入市，盐田有优品艺墅裙楼商铺推出，突破了“零供应”。
图1 2007年上半年深圳商业二级市场供应面积（单位：万㎡）
（数据来源：批售面积由深圳国土网预售信息获得，实际入市面积为形成新增供应的项目推出面积，来自星彦监测。）
值得说明的是，龙岗区无论是商铺批售量还是实际入市量都居各区之首，新批售量占据全市1/2强。预计2007年下半年，南山区的商铺将有一个集中放量，包括2006年逾16万的批售面积，以及海岸城、益田假日广场等几个大型的招商项目。
目前，商业地产跟随住宅“出关”，供应类型出现了以社区商业为主流的格局。关外住宅地产经历2年来的爆发式增长，大批置业者从关内分流出去，关外的商业配套已远不能满足、激发当地人的综合消费愿望。由于绝大部分地产商专注于住宅开发，较缺乏商业经营经验，因此，关外配套商业的开发，开发商看中的是迅速变现的丰厚利润。
上半年商业市场销售呈现总量下降，但个盘销售理想的特征。根据国土房产网上公布的数据，2007年1—4月的商铺销售面积为14.3万㎡，同比下降达25%。从个盘销售表现来看，龙岗的龙园印象、大世纪花园三期、原味街、阳光第五季等，一经推出便基本售罄。宝安区桃源盛世园、春华四季园等项目目前也已接近销售尾声。关外的市场正在经历高速的发展、成长，外部的机遇大过挑战，对未来升值的预期是这些商铺深受市场追捧的主要原因。
图2 2007年1-4月份深圳商业二级市场销售面积（单位：万㎡）
（数据来源：国土房产网）
受05、06年深圳商业地产集中放量的影响，目前全市还有不少存量商铺在租售当中。供应区域主要为龙岗、宝安、福田；罗湖、南山仅有个别专业市场或大型购物中心，以招租为主；盐田商铺供应基本为零。从商用物业类型及租售模式来看，三大主力区域也各有特点。龙岗以住宅配套商业为主，基本采用单一的销售模式，开发商回笼资金快、且无须提供后续的专业经营管理；宝安商铺市场同样是住宅配套商业独领风骚，而区域内部各片区租售模式不一，中心区以分层和分散出租结合、租售结合为主渐渐形成主流；福田的商业集中在CBD区域，除了写字楼群楼，怡景、晶岛和星河三大购物中心的震撼登场，形成了新的CBD商圈，项目目前已纷纷投入运营并持续招商中。
上半年公开租售的项目类型以社区商业为主，建筑类型大多为住宅底商，面宽在3-4米左右，进深为10-12米，单间面积分割在30到100多平米不等，间隔分割灵活，产品具有面积小、总价低的特点，因此投资门槛低，且易于转售、转租。从产品设计来看，临街的商铺层高基本都在5米以上，甚至6米、7米，完全可以间隔成复式使用，相当于“买一层送一层”。因此高实用率和性价比也成为商铺易售、并能获得高溢价的优势。
在经营业态上，龙岗推出了风情商业街、餐饮街区以及以满足住宅居民为主的社区服务商业，还有规划为综合型商业、建面超过2万平米的坂田商业广场，区域内的商业业态走向多层次、多样化；宝安位于中心区的商业项目在规划定位上有新的亮点，如面积达3.5万平米的尚都底商引进了宝安赛格电子市场，招租非常火爆；一直定位为以中低层消费人群为主流目标客户的格局也在逐渐变化，如白金假日公寓的商铺规划引进中高档品牌。
在租售模式上，以只售或租售结合为主，纯租赁式物业很少，因此，分散自由经营业也占据主导。在推广方式上，龙岗的商业项目明显倾向于采用当地的路牌广告，可见其推广对象还是以当地居民为主；宝安、南山、罗湖的商铺更主要是借助于报媒、围墙广告；而福田少量的几个楼盘主要依托短信平台。尽管缺少活动营销助阵，但商铺的销售周期却明显缩短。
全市商铺成交均价走势似乎迷惑市场之嫌疑。从上半年推出项目的价格来看，选取以往同区域同类型的可比较案例对比可发现，新盘价格涨幅相当明显。
显然，投资者更多的是看中物业未来增值的潜力，因为就目前供应区域的租金水平和投入使用的物业经营情况来看，还难以构成对目前价格的支撑。如龙岗布吉、横岗、中心城等区域，目前已经营的商业月租金水平为80元/m2左右，地段较好的达到120元左右。2006年销售的相当一部分商铺还没有投入使用；宝安西乡、中心区片区，租金水平大致在80—150元/m2左右。
