■ 供应:同比去年大幅减少

     2007年上半年，全市共有7个项目上市，其中龙华一个，中心西区一个，南山区两个，宝安老城区两个，八卦岭一个。07年深圳写字楼供应进一步分散，从中心区发散而出，供应遍布全市，而原本的供应主力中心区已明显放缓供应的步伐。

    07年上半年供应的7个楼盘共提供了15.4万平方米的新增供应量，同比去年供应大幅下降41%，供应减少相当明显。而且上半年的供应有两个现象较为突出。首先是纯租赁的项目在供应中的比例进一步增加，7个新盘中，2个新盘为纯租赁项目，占到供应总数的28.6%、供应总面积的24.6%，而去年同期的比例分别为14.3%，18.8%，增长明显。其二是纯租赁项目改出售现象明显，上半年的新增销售供应中，锘铂广场和众鑫科技大厦都是业已使用数年的老项目，原为开发商自身持有经营，现在分散出售。

    上半年的供应格局有了较大改变，首先，中心区没有出现任何新增供应，而且中心西区和八卦岭的总供应加起来也只有42.5%，未能占到新增供应的半数以上，改变了近年来福田区独大的局面。其次，关外供应激增，宝安区占到了总供应的37.8%，凸现了写字楼向关外扩张的趋势。上半年供应总的来说，区域分布较为均衡。

    目前的在售写字楼主要还是中心区项目，现代国际、大中华交易广场等市场表现较为活跃，但这批中心区的在售项目已经到了销售的尾期，现在市场的需求又非常旺盛，市场亟待新增高档供应。

    上半年的这些在售写字楼的情况乐观，无论是中心区的高档写字楼如现代国际、大中华交易广场，又或是中心西区的商务公寓富春东方大厦，或者是靠近文锦渡口岸的纯粹小户型写字楼好运来大厦，其销售情况都相当良好。现在的写字楼市场销售强劲，写字楼不论地段，不论档次，不论价格，市场一律欢迎。而与此同时市场的供应却日渐减少，由此导致了供求矛盾逐步突出。

    ■ 需求:同比有较大增长

    上半年一手写字楼总成交约为20.78万平方米，同比去年增长22.7％。

    从06年到07年6月底，一手写字楼已经经历了两次成交周期，目前正处于第二个周期的波谷位置。上一个周期大约从06年2月起，成交量稳步上升，到06年7月成交量达到波峰后开始缓步下降，直至06年10月因无新增供应而达到了最低谷。从那之后，本轮成交周期又开始了上升的过程，成交量再次逐步上涨，直到07年4月再次达到了本次周期的成交顶点，随后又因市场消化过多而供应不及时使成交开始回落，6月份成交跌落到了一年来的最低点。

    影响这两次供应周期的主要因素都是新增供应。06年10月因无新增供应而使得成交跌落谷底后，随即在新增供应的作用下，成交逐渐上升，在07年4月以后，因为迟迟没有新增供应入市，致使成交一路下滑。而值得关注的是，需求的增长，扣除了新增供应的因素外，可以看出市场吸收能力明显比以往增强。07年开盘的写字楼，无一例外都取得了极佳的销售成绩。

     07年1月开盘的江南华府，3月开盘的阳光华艺大厦，相比以前都出现了一些不同的销售情况。这两栋写字楼在取得预售许可证后，几乎没有对市场公开发售就已经消化完毕，短时间内就实现了完全销售。而都属于旧盘新卖的锘铂广场、众鑫科技大厦也取得了良好的销售战绩。锘铂广场开盘后一个月就已经销售完毕；众鑫科技大厦在公开发售之前就已经内部消化了五成的面积，剩余部分面积也有望在短时间内被市场处理完毕。而市场热点的中心西区新盘富春东方大厦也展示了热点地区的销售风采，同样也是短时间内被市场迅速吸收，目前仅剩最高的楼盘待价而沽，其并不急于出售。

     市场的需求如此强烈，原因也属于多方面。一方面，近年来，深圳经济发展迅速，新生企业大量增多，大量企业升级、业务转型以及海外企业的落户深圳，都必然生成大量的自用需求；另一方面，最近深圳的投资氛围浓厚，大量资本进入写字楼市场，使得写字楼市场的购买力急剧增强。从二级市场以及中原的三级市场传回来的消息，目前写字楼的投资比例已经超过五成，投资客对于写字楼前景看好，使得写字楼需求的不断拉升。

    ■ 价格:持续攀升

    上半年，深圳写字楼一手价格约为22000元/平方米，同比去年上涨了53.8%，比去年全年的均价上涨了37.5%，价格仍在持续增长中。上半年深圳写字楼价格猛涨，原因既有真实需求在内，也不乏炒作的因素。深圳写字楼此前长期价格偏低，深圳的写字楼价格长期位于中国四个一线城市之末，随着深圳经济的良好发展，写字楼的价格一路上扬。最近一年以来，住宅的价格持续增长，某些时候某些地段，其住宅的价格超过了周边写字楼的价格，面对此情况，写字楼价格上升也在情理之中。目前，深圳写字楼市场投资气氛浓烈，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显的作用。

    除了供求与投资因素所造成的增长外，也应该看到，现在深圳写字楼所处片区的商务环境、办公氛围的成熟，交通的不断完善，新增写字楼本身的品质的不断提升，也是造成写字楼价格持续增长的重要原因。

    ■ 后市:持续放量，价格稳中有升

    在上半年的二季度，写字楼市场的供应明显迟缓，出现的三个新增项目中，有两个是旧盘新卖，一个为租赁项目。真正最近市场主流所需要的高档写字楼供应不足，数个预期要入市的楼盘延后入市时间，致使整个市场出现了饥渴的状态。在新增供应缺乏的时候，高档楼盘存量被迅速消化，目前，市场存量已经不多，亟待新增供应。

     预计今年下半年将有一个持续放量的过程，中心区的港中旅大厦、嘉里建设广场，中心西区的金运世纪大厦、科技广场，南山区的海岸城西座，嘉豪大厦，罗湖的鼎峰大厦，盐田的鼎太项目都有可能在下半年入市，下半年的供应将远超上半年。市场供应不足的现状有望得到缓解。

    价格方面，下半年中心区的销售供应仍然很少，据了解，港中旅和嘉里建设大厦都是租赁项目，因此不会对价格造成冲击。而中心区外的写字楼均价与上半年全市均价相差不远，预计中心区外新增供应价格在未来会有所增长，但下半年出于由于供应结构的原因，均价难以大幅升高，出现稳中有升的局面。