2007年上半年深圳写字楼三级市场波澜不惊。通过统计国土局资料显示，市场仅有一个新写字楼项目入市，新项目供应不足以影响到写字楼三级市场旺盛的成交以及价格的屡创新高。上半年除了中心区一如既往的引领着深圳写字楼市场涨价热潮之外，“地王——人民南”商圈、华强北、车工庙以及南山商业文化中心区等新旧热点区域也不甘落后，价格持续上涨。虽然罗湖区写字楼市场空置率呈上升趋势，令市场堪忧，但是整体来说，上半年写字楼三级市场表现良好，发展稳定，在消化历史供应量的同时，也为未来发展奠定了坚实的铺垫。

    （一）二手写字楼均价再创新高

     2007年上半年深圳二手写字楼市场成交均价再创新高，其中甲乙级写字楼的市场成交均价达到18191.6元/平方米，和06年全年均价相比增长了36.6％。商住物业市场成交均价为9661.6元/平方米，涨幅为15.7％。

    （二）各月买卖市场特点各异

     关内甲级写字楼均价步入新高一月买卖市场表现活跃，成交均价达到23530元/平方米，其原因有二，第一，中心区写字楼市场逐渐成熟；第二，企业赶在年前更换办公场所，其中中心区写字楼物业成交旺盛，高端物业成交较多，带动了整体市场价格高涨。二月买卖市场表现平淡，在农历新年的影响下，成交量较少。三月市场开始回暖，非热点区域成交较为活跃，例如：据调查，泥岗北某写字楼成交面积达到3298平方米，相信新的写字楼置换潮已经来临。四、五、六月市场成交活跃，价格程快速上涨趋势，时至6月，关内甲级写字楼价格达到历史新的高点。

    （三）甲乙级写字楼租赁市场从振荡走向稳定

     深圳写字楼的租赁成交一直相对稳定，价格也不温不火，福田中心区的崛起改变了这一历史状况，它带动了东区老商务区客户置换写字楼的欲望，从此中心区写字楼租赁价格逐步走向一支独秀，并直接决定着深圳写字楼市场整体均价的变化。深圳上半年写字楼租赁市场价格变化较大主要基于这个原因。

     通过统计上半年各月的租赁成交均价发现，一月市场成交均价为89元/平方米•月，二月成交均价为113元/平方米•月，三月成交均价83元/平方米•月，前三个月价格环比增减幅度接近27％，波动较大。在经历了第一季度的振荡之后，市场开始走入稳定期，甲乙级写字楼租赁市场成交均价基本稳定在98元/平方米•月。

    （四）商住物业租售两旺

     2007年上半年，深圳的商住物业买卖交易量呈明显上升趋势，成交价格也水涨船高，时至年中，均价已有破万的趋势，其原因主要在于，整体写字楼市场价格增幅过大，小型企业面临着经营成本压力，置业目标发生转变，物美价廉的商住物业成为新的选择。

     2007年上半年，商住物业的租赁市场表现相对稳定。除了2月受到旧历新年的影响，租价走势下降之外，其余各月市场租金差异不大。在买卖价格走势强劲，而租金价格平稳的情况下，商住物业的投资回报率可能有所降低，这一现象将会影响未来物业投资市场的格局。

   （五）东区写字楼市场日渐没落

    2月份，深圳老城区罗湖乙级写字楼空置率突然上升，总体空置率达到22.6%。罗湖乙级写字楼的代表——深华商业大厦空置率从1月的0.8%猛增到46.5%，并增加了5.8万平方米的市场供应；太平洋商贸大厦，其空置率环比上升了26.5个百分点，给市场新增2.7万平方米的供应。此外，国贸大厦、国贸商业大厦、天安国际、西武大厦、金丰城大厦、太阳岛大厦空置率都有了相当的提升，分别上升了1.9、13.7、6.5、3.5、8.7、15个百分点。经历了上半年第二季度的调整之后，罗湖区写字楼的空置率有所下降，但是依然维持在10％左右，略高于往年。

    （六）二级市场供应量疲软，后市有望改善

     07年上半年，二级市场入市销售的物业仅有位于中心西区的万轩国际，供应了约4.2万平方米的商务公寓。纯甲级写字楼供应稀缺也是刺激三级市场写字楼价格飞涨的一个主要原因。根据市调得知，2007年至2009年深圳将总共有160万平方米的写字楼物推出，其中，中心区60万平方米，中心西区20万平方米，南山区10万平方米，华强片区50万平方米，罗湖20万平方米。二级市场后市将持续近两年来喷井的现象，相对而言，三级市场供应将不会出现断档期。