5、客户分析

    突破区域性限制，中层置业者显实力

    根据星彦的代理经验及掌握的客户资料，2007年宝安区的客户有所变化，区域性减弱，自住客以居住在项目所在片区及周边为主，投资客则遍布深圳各区域；从年龄上来说，整体年龄较之前又提高了5-10岁，母亲主要集中在31－35岁，这是由于随着房价的上涨及首付的提高，很多经济实力一般的年轻客户被挡在了门外；从职业上来说，企业中层管理人员及个体工商户等占的比例较大；家庭规模多为二人世界或者已婚育有17岁以下子女的为主；家庭收入则集中在11到20万之间，约占5成；置业目的约有接近7成客户为自住需求，且有不断上升的趋势；了解项目途径方面，有接近4成的客户是朋友介绍，其次是楼体广告，约为3成；在项目吸引力上，客户最在乎的是地段、升值潜力、交通，从这点可以分析，大部分可以的真实需求应该为过度，共占6到7成，投资潜力所占比重有下降趋势。

    6、宝安区营销分析

   1）市场火爆，项目开盘“静悄悄”，置业者欲诉无门

    从2006年底至今，由于房地产市场过于火爆，房地产广告那种铺天盖地的景象已不复存在，各区域关口、路牌、车站等人流多的地方已失去了往日的熙熙攘攘的局面，连往年热闹的“五一房展会”都很少看到深圳发展商及其项目的面孔 。

    有些项目拿到预售许可证后，为了避免哄抢，半夜开盘的；甚至有项目没有开盘就售磬的情况，内部客户的消化能力较强，但这种处于法律法规灰色地带的“游戏”已引起了民众的不满和政府的注意，目前的市场处于风口浪尖上，最好是保持低调。

    从宣称形式看，大部分项目的营销都是“产品发布会”、“样板房开放”、“接受VIP卡认筹”、“公开选房”等，部分发展商已经省去了“样板房”这个环节，以便降低营销成本。

    2）上半年宝安区广告监测