1、豪宅“当家”，重估价格“洼地”

    2007年上半年，南山区仍是豪宅当家。据星彦监测，在推出的6个项目中，豪宅产品占有三席，供应量达到总量的67.3%，主要分布在红树湾、华侨城片区，各豪宅项目将低调与奢华表现的游任有余。普通住宅市场的供应量主要分布在西丽、南头等片区，准确切入市场的快销策略，迎得大众青睐。

    受大势影响，与同期相比，降幅达到了67%，开发商捂盘现象明显，推盘谨慎而保守，当然，这与迅速窜红的楼市价格有着紧密联系。3月份过后，急速攀升的价格从高端住宅市场向普通住宅市场蔓延，已成为无法回避的事实，颇能代表深圳豪宅市场的南山区逐渐走向成熟，正待市场的检验。

    延续上半年动荡的市场格局，南山区下半年的楼市必将挑战人们的想象，整体供应量可能突然放量，或者略显保守，推盘数在15-19个间，供应量则可能超过160万平方米，值得揣测和关注。

    上半年新盘列表

   2、供求关系分析

   1）市场供应“保守”，需求持续旺盛

   （注：1998-2006年数据来源于国土房产网，2007年上半年批准预售数据由预售证信息汇总统计而得，销售面积为星彦预测数据。）

    从历年区域市场新增住宅供求比分析，2004年上半年开始，南山区房地产市场的供求关系发生转变，市场求大于供，2005年供求矛盾进一步激发，经历2年的爆发式增长及价格飙升后，2006年供求基本持平。

    2007年上半年受有限供应量的影响，供求比萎缩至0.56:1，市场依靠存量消化已接近50%，同时，关内土地紧缩政策持续，使得区域结构性失衡的矛盾长期存在。伴随南山区住宅市场发展与调整，未来还需依托三级市场的力量，映证疯狂过后的楼市。

    2）“遭遇”放量，需求回升

   （注：批准预售数据由预售证信息汇总统计而得，1—4月份销售面积数据来源于国土房产网统计报告，5—6月份销售面积为星彦预测数据）

    从各月供需走势来看，短期内的不均衡依然是市场常态，供求关系明显失衡成为月度区域市场的主要特征。第一季度以存量消化为主，市场在第二季度放量较为集中，但激增的刚性需求仍有待市场的投入与放量。

    3）片区放量不均衡，难以形成“聚集效应”

   （注：各片区供应量数据由预售证信息汇总得出）

    从各片区新增住宅供应情况来看，南头片区占据半壁江山，达到63%的供应量， 其中星海名城六期•城中央以13.14万平方米的放量，在片区内显得举足轻重，同时为即将在南头与前海片区面市的海岸时代公寓、方鼎华庭、云栖西岸阁等项目打响第一枪。

    华侨城以24%的比重居其次，纯水岸四期、侨城东方花园•P1区构成其主体供应量，未来紧临纯水岸四期的侨香诺园即将低调入市，产品供应链显得颇为紧密。而城长较为迅速的红树湾片区，仅有御景东方花园二期•东堤园推售，产品明显远低于一期项目的供应量，却也将低调与奢华演绎的淋漓尽致，而中信红树湾四期则更加让人期待。

    西丽片区分别有湖彬苑与香榭峰景苑相继入市，二者虽然体量较小，却受到较大范围的关注，未来鼎胜•林栖园与城市假日花园二期即将入市，片区热闹的楼市将持续至下半年。

    3、产品特征分析

    1）“升级”型产品引领片区市场

    （注：户型结构按套数比例计算，户型信息来源于国土房产网统计得出）

    从新增住宅供应结构来看，3房与4房及以上户型数量占可售套数的64%，所占比重与同期相当，区域内大面积、高总价的高端物业依然占据主导地位，中小户型产品虽略有增加，却供不应求，同时联排与独栋别墅产品丰富了区域市场供应结构，表现更为适应多元化的市场需求。

    2）豪宅产品当家，居家产品被青睐

    上半年推出的楼盘中，普通居家型、投资过渡型产品以其独特竞争优势深受消费者青睐。同期发售的香榭峰景苑以赠送超大面积寻求差异化竞争优势，赠送空间利用价值高，可直接隔房使用，一房可变两房、两房可变三房。在高端物业中，御景东方花园二期•东堤园。

    在延续御景东方产品特点的同时，增加了更为丰富的景观元素、每户townhouse住户独立的小院、立体式绿色花园等亮点，生态环境也将比一期更加灵动活泼，具有层次感。

    波托菲诺•纯水岸4期户型包括：一梯二户、一梯一户、TOWNHOUSE。项目按照建设单位的要求户型以大户为主，面积从220－325平方米不等，采用一梯二户平层方式布局。所有住宅户型设计方正，南北对通，建筑朝向除考虑南向因素外，还尽量争取较好的面湖景观。

    产品特性突出：

    所有户型带入户花园，240平方米以上户型均设计超大空中内花园；

    端头大户阳台设计采用上下相错的方式布置，形成两层通高空间感；

   超大户型(325平方米)居于3号楼中段，一梯一户，主仆分流入户，朝南有无敌湖景，北临超大室外公共花园，占据朝向和景观上的最优位置；

   所有设计户型的主阳台进深均大于2M，客厅面宽轴线尺寸不小5.7M。TOWNHOUSE沿湖布置，设计占地面宽8.1M，进深31.5M，每户均有入户前花园、内花园和面湖的后花园，其中端头户型更带超大侧花园和泳池；

     采用半地下车库与全埋地下室相结合设计，所有洗衣等设备用房、工人房均置于半地下室，保证自然通风采光的同时，杜绝服务流线与生活流线的交叉。东方花园建有别墅、多层、高层、服务楼等物业，是深南大道上建筑形态、产品线最丰富的小区。其中别墅108栋、3栋高层以及23栋多层。侨城东方花园•P1区主要户型包括：P1区呈现坡地特色，建在小区坡谷之中，包括1栋独栋、1栋双拼、16套叠加住宅，共19户。每户两个车位。整体用地面积6340平方米，建筑面积3280平方米，3层。而多层住宅呈现多元化特色，其中U1、U2、U3栋为俯式建筑，W区以以梯两户呈蝴蝶行展开，Q区多层则只有每栋三户。

    3）产品附加值

    华侨城片区的是一个以观光旅游、居住为主导功能的区域，自然环境是华侨城片区一个比较突出的优势。高绿化率是该片区最显著的特征，该片区不仅拥有数个主题公园，还有22万平方米的燕含山公园，12万平方米的燕晒湖、天鹅湖，整个片区的绿化覆盖率达60%，人均绿地面积约48平米，绿化品种约300余种，空气质量指数保持在50左右。华侨城不但自身绿化好，而西侧的名商高尔夫和沙河高尔夫也为片区增光添彩。波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米，是深圳特区内第一大盘。波托菲诺•纯水岸4期不但拥有燕栖湖、天鹅湖两个占地11万的内湖，而且天鹅堡西北角还拥有蒂诺山。同时拥有内湖和内山，这是深圳所有小区中绝无仅有的。

    位于深圳湾填海区的御景东方以总建面达25.5万平方米的大社区规模入市，内部的园林面积达3万余平方米，丰富的景观资源和休闲元素点缀其中，营造海湾国际休闲社区的品位和氛围；项目自身配套了面积达8.4万平方米的超大商业设施。二期townhouse的推出，在整个项目高端定位的基础上锦上添花，突出高层住宅的性价比优势。

    西丽片区的湖彬苑与香榭峰景苑地理位置优越，紧邻华侨城及深圳最大的成熟社区之一——桃源村，尽享该社区成熟生活配套；交通上位于龙珠大道旁，附近有多路公交站点，交通便捷；同时深圳快速公交系统 BRT 1号线（深圳市首条快速公交线路）西起西丽，经茶光路、龙珠大道、侨香路、香梅北路、莲花路、笋岗路、人民公园路至东门老街，并经过香梅路与地铁1号线香蜜湖站接驳，这将大大方便龙珠大道沿线的居民出行，物业价值将大幅提升。两个项目不但拥有塘郎山野郊公园的优质山景资源，市政公园也正在建设中，双重景观视觉享受，更增添物业居住舒适性。

     4、价格分析

     1）毫无悬念，突破新高

   （注：2006年之前数据来源于国土房产网，2007年上半年数据为星彦预测数据）

    2003—2006年全区住宅销售价格整体呈现持续快速上涨态势，并在2005、2006年成为引领全市价格攀高的重点区域。从各年度上半年价格走势曲线可以看出，2003到2004年上半年，住宅市场价格起伏不大；从2004年下半年到2005年，受供求比例严重失衡的影响，价格快速上涨，2005年上半年价格同比上升27.5%；2006年上半年住宅价格继续保持高速上扬，同比增幅达49.6%，为12242元/平方米；2007年上半年，区域价格被再次刷新，受大势与供求影响，仅春节过后楼市价格狂飙至14725元/平方米，预计将成为此轮房价变动的周期性高点。

    2）普通居家产品畅销，抑制高涨楼市

    ( 注：1-4月份数据来源于国土房产网，5-6月份数据为星彦预测数据)

   区域内价格逐月变动方面，受高端物业价格大幅拉升影响，住宅销售均价保持快速上扬：1至5月份市场成交价格振荡上扬，4月份随着御景东方花园二期•东堤园被市场迅速消化，推动5月份的市场成交价格达到峰值，为21988元/ m2。6月份仅有一普通居家产品——香榭峰景苑入市，加之区域市场大户型住宅、尤其是新入市的大户型住宅成交量逐渐减少，导致成交均价明显下降，但依然维持在全市平均水平。

   3）产品结构决定片区价格走势

     (注：各片区价格为星彦监测数据)

    各片区新盘价格方面，表现出比较明显的片区特征和产品开发走势。以开发豪宅产品为主流的大华侨城片区价位最高，纯水岸四期、侨城东方花园•P1区两个高端产品将片区均价拉升至58933元/平方米；红树湾则受单个新盘影响，御景东方花园一期产品的价值被低估反而有力推进了二期产品“东堤园”寻求价值的最大化，价格一路高歌，开盘均价跃升至50000元/平方米；南头与西丽的普通居家小户型产品在片区内具有典型的代表性，市场价位自去年以来以就被充分挖掘，并相继创出新高，2006年以来，日益高涨的刚性需求在不断支撑房价攀升的同时，更加速了西丽、前海等新兴片区的崛起。

    2007年下半年，蛇口片区的澳城、兰溪谷二期均以超大户型高尚住宅社区形象定位，户均面积达到170平方米/套以上，且不乏独立别墅、抽屉TOWNHOUSE等高端产品，定价基调明显偏高。继卓越浅水湾强势推出之后，科技园片区地位再上一个台阶，即将面市的博海名苑预计以超过25000元/平方米高调追随，有限的体量可使产品延续该片区持续走高的产品定位。

    5、产品档次引致客户阶层分化明显

    置业南山区的客户来源比较广泛，并在不同的片区、不同品质的楼盘，客户来源和阶层分化明显。界于福田中心区和南山区之间的大华侨城片区，在售或新推楼盘早已形成豪宅化的主流特征，如纯水岸、御景东方等，以来自罗湖、福田等南山区外的客户为主，其中不乏香港或外籍人士。从客户所在阶层来看，多为私企老板、企业高管或其他领域的成功人士。位于西丽、南头等片区的中低价位楼盘，则主要吸引周边居民、普通白领、中层管理者、公务员等购买或投资。

    上半年推出的楼盘中，大户型占主流、产品高总价的特征明显，市场上中小户型相对稀缺，导致购买者对入市的居家小户型趋之若鹜。其中，以香榭峰景苑为代表，楼盘当月售罄。项目成交客户居住与工作地主要集中在南山、福田区域，占据总比的80%，其中，南山区在西丽、科技园片区工作的居多，而目前居住在西丽的客群占有29%的较大比重；成交客户家庭年收入在11-30万元的家庭占到49%，家庭年收入超过30万元的占到22%，11-30万元占有成交客户家庭年收入的重要组成部分；购房者45%用于自住，但略低于投资客的购买力；项目所在的地段与交通为其主要吸引客户关注的因素，总计占有32%的较大比重，而项目本身具有的特性，产品赠送、户型面积同样占有27%的重要因素，由此带来项目17%的升值潜力，成为产品不可忽视的成交因素。

    6、南山区营销分析

    1） 上半年南山区营销活动分析

    上半年在卖方市场条件下，这些产品往往一经推出便迅速被市场消化。豪宅项目纷纷登台，除了一个满意的销售结果，在推广上却没有精彩表现。受大势影响，普通住宅项目的促销同样显得平淡、单调。阳光华艺大厦、湖彬苑、香榭峰景苑，仅采用了围墙展示、楼体广告等一般营销方式，没有进行过多的推广行动。

    2） 上半年南山区广告监测