1、市场综述
2005年以来，罗湖二级市场的开发逐渐步入尾声，相对于炙手可热的龙华、与宝安中心区，罗湖在今年的表现颇为低调，却是可圈可点，区域“老大哥”的气势似乎余威未尽，不愧为深圳楼市的“最佳配角”。2007年上半年全区住宅批售面积仅为11.31万平方米，与去年同期相比，降幅达到40%，这也意味着罗湖区二级市场结构开始趋于成熟，楼市重心将继续向三级市场转移。
伴随今年春节后的价格喷井，仅有的存量消化殆尽，据星彦监测，今年上半年罗湖区住宅销售面积仅23万平方米，而市场的主要供应量集中在下半年，可能有超过30万平方米的体量面市。
（销售率统计标准说明：以上楼盘销售率是根据国土局网上合同备案计算得出，由于实际销售与网上备案存在一定的时间差，因此会造成对楼盘销售进度监测的偏差。统计日期：6月30日。）
从今年上半年新增项目情况来看，全区仅有5个项目开盘，其中小户型项目依然占据3席，但市场同时推出了当下较为稀缺的舒适型居家产品与高端的别墅产品，据星彦统计，二房、三房户型与公寓户型平分秋色，单位供应比达到40％以上。上半年的2个酒店式公寓产品在提升物业的包装与管理水平上，充分迎合了片区市场的投资欲望，卖点清晰，市场反应良好。5月份，仙湖山庄二期•凤凰谷与合正锦湖逸园、中航凯特公寓在价格高位准确入市，通过产品品质的创新，成功实现了与六区市场的价格接轨，如此顺风顺水的推售，终归于罗湖成熟的市场环境与稳定的消费群体，而区域未来的楼市仍是亮点不断，随着旧城改造的深入，不久将呈现一个炫彩的罗湖。
2、供求关系分析
1）罗湖历年上半年供求关系变化
图7 2003-2007年上半年罗湖区住宅供求变化图（单位：万平方米）
(注：2003-2006年数据来源于国土房产网，2007年上半年批准预售数据由预售证信息汇总统计而得，销售面积为星彦预测数据。)
从2003-2007上半年供求比分析，2004年上半年的供应量达到最高值，总量超过50万平方米，其他各年份均呈现供不应求的状况，关内土地供应日趋紧张，供求比在各种政策及市场的影响下逐年拉大。依图表数据可知，2003年上半年至2006年上半年区域消化量较为均衡，基本维持在35-55万平方米之间。从2005年开始，市场以消化存量为主，直到2007年上半年，存量已基本消化完毕，市场将面临新一轮的“青黄不接”，需求继续外溢。
2）罗湖区月度供求关系变化
图8 1-6月份罗湖区住宅供求变化图（单位：万平方米）
(注：1-4月份数据来源于国土房产网，5-6月份批准预售数据由预售证信息汇总统计而得，销售面积为星彦预测数据。)
2007年上半年一季度除了不到2万平方米的批售量，市场基本依靠存量消化，进入第二季度市场供应有所加强，供求拉升至0.7:1。上半年整体仍呈现出供需严重失衡的现状，说明区域市场消化力依然强劲，供应不足的矛盾将持续存在。随着新盘价格不断被刷新，整体销售速度将在挑战承接人的底线过程中放缓。
3）罗湖区各片区供应量分析
图9 2007年上半年罗湖区住宅新增供应结构图
(注：数据由国土房产网公布的批准预售证信息统计而得。)
从图中可知，田贝片区供应量以占总量62%遥居首位，桂园—蔡屋围与莲塘片区分别占总供应量的21%、17%。其中，桂园—蔡屋围集中了3个风格各异的小户型产品。未来翠竹、莲塘、清水河片区有望突破30万平方米的体量供应，市场即将形成新的热点。
3、产品特征分析
1）新增供应户型结构
图10 2007年上半年罗湖区住宅新增供应户型结构图
(注：数据由国土房产网公布的批准预售证信息统计而得。)
1-6月份，罗湖区仍以单身公寓、二房与三房为市场主打户型，套数比总计达86%。值得关注的是，60-80平方米、90-100平方米的舒适型二房与三房产品在上半年开始回归市场，同时稀缺型别墅产品更丰富了整体结构，未来，满足居家自住的中大户型产品将与中小户型产品并存于2007年罗湖楼市。
2）户型创新
在小户型创新上，天勤国际与中航凯特公寓均以酒店式公寓面市，并配有较佳的精装修标准，户型面积控制在30-60平方米，打造出一个纯粹的室内私密空间，商务空间感较强。
仙湖山庄二期•凤凰谷为现代中式别墅，传承了中国传统院落文化，结合中式建筑特有的坡屋顶与平顶退台，使传统建筑元素融合于宅院、围墙、门坊等建筑细节总，营造浓郁的传统人文气息。共计83套联排、独栋别墅，其中联排别墅68套，户型面积200-250平方米，独栋别墅15套，户型面积280-306平方米。
合正锦湖逸园以60-80平方米的二房与90-100平方米的三房营造出一个升级型的居家产品版本，成为该项目的亮点。设计上，拥有中、小户型少有的户户客厅3.6米开间、卧室3.4米开间，如此大开间为观赏项目外景观拓宽了视野，对于传统较压抑的住房模式是一种突破。另具特色的是87公分宽的凸窗设计，所有的凸窗为低台凸窗，即楼板与凸窗有22公分的低台，这样与户外自然更贴近，可使用空间增加了，如在低台上可以放置书桌和电脑桌，因为有低台所以脚不容易踢到玻璃，安全又实用。
3）产品附加值
上半年推出的天勤国际与中航凯特公寓以品质精装修与专业的酒店服管理形成的双配套模式决定了项目最终对产品附价值的实现。
稀缺的别墅产品与梧桐山国家森林公园、仙湖植物园等自然景观资源构成了仙湖山庄二期•凤凰谷的最主要的价值区间，而仙湖山庄长期以来形成的豪宅居住氛围，是“凤凰谷”不可忽视的价值源，同时从长远来看，该类型产品的附加值随着时间的沉淀将越发突显，具有较高的投资价值。
合正锦湖逸园采用的是目前较为先进的LOW-E中空玻离，LOW-E玻离房内顶层有一个设备是新风系统，也就是说既使是窗户完全封闭的，室内与室外照样通风，达到了隔音与通风两种效果。项目周围拥有3大公园：洪湖公园、儿童公园、人民公园，三个公园都在1000米以内，儿童公园、洪湖公园最近。公园为业主带来丰富的室外活动空间，提高生活质量，同时只有就近的公园才最具有日常利用价值。
4、价格分析
1）罗湖区历年上半年价格走势
（注：2006年之前数据来源于国土房产网， 2007年上半年数据为星彦预测数据。）
2003年上半年由于市场复苏，销售均价不断攀升，2004年上半年达到表图第一个波峰。同样受相关政策影响，2005年上半年均价呈下滑走势，与2004年上半年相比下降3.6%。与历年上半年同期均价相比，2007年上半年，受大势及政策影响，在售项目销售均价突破瓶颈，飙升至15680元/平方米，将历史价位远远抛开，达到历年峰值。
2）罗湖区月度价格走势
（注：1-4月份数据来源于国土房产网，5-6月份数据为星彦预测数据。）
2007年第一季度，月度价格走势平稳，基本维持在5-8%，进入第二季度，价格上升趋势明显，涨幅平均超过20%，远高于全市平均水平，当价格迅速攀升一个新的高位，那么，未来市场面临的又是下一个价格瓶颈，能否平稳过渡，则取决于历年来区域市场发展的健康与成熟度。
3）罗湖区各片区价格分析
（注：2007年上半年罗湖各片区均价为新盘开盘均价。）
2007年上半年，莲塘片区仅有一个纯别墅产品面市，由于稀缺产品的定位，使得价格明显有别于非同类产品，而与全市同类型产品相比，则基本符合目前市场的价格定位，也巩固了罗湖豪宅市场曾经的辉煌。桂园—蔡屋围与田贝片区共计有3个项目推出，具有良好的地段优势，成为各项目的基础价格保证，其中天勤国际与中航凯特公寓均以酒店式公寓进行市场定位，二者在后期管理上走的是差异化竞争路线，其结果均帮助项目成功的实现了产品的附加值，同时，开盘均价轻易突破了15000元/平方米大关。
5、客户分析
随着2007年上半年全市均价迅速提升后，关内的均价差距逐步缩小，在罗湖区出现的跨区域客户明显增多，但港人扮演的角色依然是区域的主要补充。伴随莲塘片区的崛起与升级型的中大户型产品线趋于丰富，罗湖区的居住概念开始更新，值得关注的是，老罗湖人的回归，与各区域新力量的加入，给多元化的罗湖房地产市场以更高的支撑。
6、罗湖区营销分析
1）上半年罗湖区营销活动分析
桂园—蔡屋围片区：片区共两个项目推出，因产品定位相似，营销策略上的差异主要体现在后期对项目的经营管理方面。天勤国际定位明确产权式酒店的定位及后续管理模式，直指目标客户，因此，有的放矢的推广形式表现较为成功。中航凯特公寓虽然也是以酒店式公寓产品定位，但与前者主要区别于后期经营管理细节上，表现为业主对物业的掌控方式相对自由，同时，该项目也避开了天勤国际的主要销售周期，为准确切入市场做足功课。
田贝片区：合正锦湖逸园从去年夏交会开始，该项目便成为合正地产在2007年的主推产品之一，无论从开发规模还是营销包装上来看，享受的是主打产品的待遇；6月3日为庆祝“六一”儿童节,在合正锦湖魅力城售楼处，金宝贝携手周大福、汇丰银行，特为各方的VIP会员举行了一场宝宝钢琴音乐启蒙讲座，吸引了众多业主及准业主的参与，也为项目后期销售集聚人气。
莲塘片区：仙湖山庄二期·凤凰谷项目在营销推广期内与其他片区的豪宅产品一样，表现出极其一至的低调性，与同期推出的别墅产品相比，该产品的风格定位为目前在文化市场开始回归的——“中国风”，在细节方面则以纯粹的中国文化渗透而取胜，细节决定成败的内涵在高端豪宅市场有入木三分的高度。
文锦—风春片区：钻石时代公寓从其区位及户型设计说明该项目仅提供过渡居住，和一定投资价值的产品，营销方式较为普通，主要以项目外墙广告，少数报刊广告进行推广，加上熟客之间的小范围传播，于春节前顺利售。
2）上半年罗湖区广告监测
