一、综述

2007年上半年深圳关内二手楼市场总体快速发展，无论是成交量还是成交价都达到一个新的高度，其中成交量同比增长27.76％，远远超越一手住宅成交量，价格的上涨依然是上半年楼市的热点话题，上半年关内成交均价达到11650元/平方米，同比上涨43％。虽然关内租金水平总体上升，但面对快速上涨的房价，回报率明显下降。90平方米以下的中小户型住宅依然是楼市成交的主体，上半年更加受到市场青睐。

二、上半年关内住宅三级市场发展形势

1、成交量继续攀升，关内依然是主战场

国土局数据显示，2006年上半年深圳二手住宅成交面积达到383.79万平方米，同比增长32.44％，其中关内成交面积占总成交面积的70.77％，达到271.61万平方米，同比增长27.76％左右，可以看出2006年上半年深圳二手住宅成交量已经突破新高，特别是关内成交尤其活跃。

进入2007年之后，随着购房需求的进一步膨胀，深圳的二手楼市场成交更加活跃，成交量再创新高。据统计，上半年全市二手住宅成交面积大概488.58万平方米，同比增长27.30％，其中关内成交面积达到342.01万平方米左右，同比增长25.92％。关内成交量占总成交量的比例达到70％左右，可以看出，关内依然是深圳二手楼市场的主战场。

2、二手住宅成交量远远超越一手住宅成交量

近年来深圳住宅土地供应极其有限，这使得一手住宅供应远远无法满足市场需求，特别是一手住宅入市后价格高企，让人望而却步，更多的消费者转向了二手楼市场，促使二手住宅成交量不断攀升，并在2006年超越一手住宅成交量。据统计05年上半年深圳二手住宅成交量与一手住宅成交量之间的比例为0.69：1，06年上半年这个比例达到1.05：1，07年上半年这个比例预计已经达到1.46：1。可以看出，07年二手住宅的成交量已经远远超越了一手住宅成交量，深圳二手楼市场地位更加坚固。

事实上，近年来深圳的一手住宅主要分布在关外，06年关外一手住宅供应量占了全市总量的60％左右，07年关外供应所占的比例已经超过60％。据世华地产市场研究中心07年上半年进行的大型市场调研显示，深圳的置业者有63％表示会选择在关内购房，只有37％的人愿意到关外置业。从07年关内供应的一手住宅来看，很多项目的价格超过20000元/平方米，关内的一手住宅的紧缺以及高价，使得关内二手住宅更加炙手可热，上半年关内一手住宅成交面积大概124.58万平方米，所以可以看出，关内二手住宅成交量至少是一手住宅成交量的2倍以上。

3、各月成交量不断攀升

07年上半年除了2月份因为传统因素市场成交相对冷清之外，其他月份成交都非常活跃，各月成交量总体不断攀升。特别是3月份，全市成交量和2月份相比增长了262％左右，其中关内环比增长253％，关内3月成交量和1月份相比也增长了48％左右；4月份全市成交量环比增长9％左右，其中关内增长2％，这主要由于4月份关外成交量大幅增长所致；5月份全市环比增长接近9％，关内增长率也超过8％，5月份由于受政策出台传言的影响，业主和客户成交意愿更加迫切，业主反价现象明显减少。另外5月份良好的股市形势也使得不少股民获利，其中一些股民把部分资金转移到楼市，这些都使得市场成交量大幅增长。由于之前的楼价快速上涨，到6月份的时候价格已经在高位运行，超出很多消费者的承受能力，另外受政策调控等不确定因素的影响，楼市成交量有所减少，但仍属于平稳波动状态。

 

4、价格快速上涨，南山涨幅居首

07年上半年深圳二手楼市场最显著的特点就是楼价的快速上涨。

根据调查并结合世华地产的成交数据显示，07年上半年全市二手住宅成交均价达到9492元/平方米，同比增长46％左右，涨幅远远高于06年上半年的27％，其中关内二手住宅成交均价达到11650元/平方米，同比上涨43％，涨幅同样高于06年同期的30％。从价格上涨的绝对值来看，无论是全市还是关内，每平方米住宅价格都增长了3000元左右。

从上半年全市和关内各月份的成交均价趋势图也可以看出价格一路飚升。2月份开始关内的均价已经破万，到5月份的时候价格已经超越1.3万元/平方米，而全市的成交均价也在4月份破万。从增长幅度来看，关内各月成交均价的涨幅分别为：7.12％、6.44％、9.88％、7.18％、6.36％、3.00％，可以看出3月份成交量大幅增长的同时，价格涨幅达到最大，而随着价格基数的不断上升，涨幅逐步缩减，总的来看，上半年关内成交均价平均涨幅超过6％。

通过统计上半年关内各行政区的均价可以看出，福田以12690元/平方米的高价位于各行政区之首，紧随其后的是南山，均价达到12518元/平方米，另外盐田和罗湖均价分别为10689元/平方米和8960元/平方米。通过对比06年各行政区的均价发现，南山同比增长幅度达到56％，南山受西部通道等利好的影响，楼价飞涨，涨幅居于各行政区之首，涨幅位于其后的分别是福田、盐田、罗湖，涨幅分别为47％、42％、35％。

5、市场价格超出消费者预期

通过统计06年和07年上半年关内二手住宅成交单价分布可以发现，07年关内高单价物业成交比例明显增加，这主要因为价格的快速上涨。06年上半年关内成交均价为8149元/平方米，成交价格分布在5000～9000元/平方米的比例占到61.1％，这个价格区间是市场成交的主体，其中5000～7000元/平方米的成交比例达到31.7％；而07年关内成交均价达到11650元/平方米，7000～12000元/平方米的成交比例达到56.8％，是市场成交主体，其中9000～12000元/平方米的成交比例达到33.1％。

通过对比各个价格区间的比例可以看出，07年9000元/平方米以下的价格区间其成交比例和06年同期相比都大幅减小，其中5000～7000元/平方米的成交比例减少了20.7个百分点；相对而言，9000元/平方米以上的价格区间的成交比例都远远高于06年同期水平，其中9000～12000元/平方米的成交比例上升了16.3个百分点。

从近两年的价格分布可以看出价格的快速上涨，事实上这个价格已经远远超出消费者的预期。世华地产市场研究中心上半年通过调查统计深圳消费者的置业需求发现，关内消费者普遍能接受的价格区间是7000～9000元/平方米，接受比例达到30.4％，而上半年关内该价格区间的成交比例只有23.7％；另外，消费者能接受5000～7000元/平方米的比例为21.3％，实际成交比例只有11％，而能接受9000～12000元/平方米的比例为27.2％，实际成交却高达33.1％。总之，对于9000元/平方米以下的价格区间而言，实际成交比例远远低于消费者可以接受的比例，而对于9000元/平方米以上的价格区间其情况则相反。可见，价格的上涨让更多的消费者难以买到符合期望的房子，消费者只能接受更高的价格进行成交。

 

6、中小户型住宅更受欢迎

通过统计上半年的成交面积分布可以发现，90平方米以下的中小户型住宅依然是市场成交的主体，比例达到66.6％，其中60～90平方米的面积区间成交比例达到33.5％，是市场成交的主要面积区间。

通过对比发现，07年上半年90平方米以下各区间的住宅成交比例都高于06年同期水平，而90平方米以上的成交面积比例则低于上年同期水平。可以看出中小户型住宅比往年更受欢迎，这其中有一部分原因在于价格的上涨让更多置业者更倾向于选择面积稍微小点的住宅。

 

7、租金水平有所提高，租金回报率下降

06年新政之后，很多消费者选择了租房居住，受供需因素的影响，租金水平在下半年明显上升，关内依然是租客的首选，07年上半年关内租赁市场成交活跃，租金水平总体上涨。据统计，07年福田以43元/平方米·月的租金水平位居各行政区之首，罗湖、南山、盐田分别位于其后；从租金的变化来看，上半年租金同比涨幅最大的是南山，同比涨幅达到19.35％，涨幅位于其后的分别是罗湖、福田、盐田，涨幅分别是17.65％、13.16％、12.50％。

虽然关内租金水平整体上涨，但由于房价涨幅远远快于租金水平上涨幅度，这样导致关内租金回报率总体下降。据统计，福田上半年总体租金回报率为4.07％，同比下降1.22个百分点，降幅最大，其次南山、罗湖、盐田分别下降1.10、0.80、0.79个百分点。南山、福田房价上涨迅猛，租金水平涨幅相对落后，这导致回报率明显下降，罗湖虽然现在的回报率依然位居关内各区之首，但和往年相比却不可同日而语。

三、后市展望

上半年深圳关内二手楼市场总体快速发展，市场成交活跃，房价上涨迅猛，并超出很多人预期。根据经济学规律并参照近年来深圳楼市的发展规律，上半年价格的上涨并且在高位运行，必然会影响到下半年楼市供需，并影响到下半年楼市成交，下半年关内二手住宅成交量有可能出现波动，但到年底的时候，成交量会逐步回升。

由于目前二手住宅置业者普遍还是偏向于在关内购房，所以关内住宅的需求量依然强大，这将成为推动关内房价上涨的坚实力量，但受上半年房价快速上涨的影响，下半年房价将保持平稳波动，总体稳步上涨。

随着楼市的发展，关于政策调控的猜想越来越多，如果下半年政府出台宏观调控政策，必然会影响到楼市发展。