一、综述

07年上半年深圳二手楼市场整体快速发展，发展形势和06年同期相比有过之而无不及，特别是关外成交量再创新高，并有赶超一手楼市场的趋势。上半年关外楼价飞涨，涨幅明显快于关内，价格的上涨已经超出消费者的预期，但与此同时，关外的租金水平却缓慢发展，这使得关外租金回报率明显下降，受价格上涨的影响，关外中小户型住宅成交更加活跃。关外一手楼市场的发展，以及关外交通、居住环境、配套设施等方面的不断完善，都带动了关外二手楼市场的发展。

二、关外二手楼市场发展概况

1、成交量快速增长，逐步赶超一手楼市场

据统计，2006年上半年深圳关外二手住宅成交面积达到112.18万平方米，同比增长29.19％，随着关外房地产市场的不断发展，关外二手楼市场已经逐步崛起，2007年上半年关外成交量达到146.57万平方米，和06同期相比增长了30.66％。可以看出近年来关外二手住宅成交量不断创造新高，事实上，宝安、龙岗的成交量正在赶超关内的部分区域，特别是宝安的成交量甚至可以和福田、南山的成交量媲美。

不仅如此，关外的二手楼市场目前也正在与关外的一手楼市场抗衡。近年来，深圳由于关内一手住宅供给数量有限，关外成为深圳一手楼市场的主战场，06年上半年关外一手住宅的成交量达到216.61万平方米，占全市一手住宅成交总量的58.43％，07年上半年关外的成交量大概为210.31万平方米，和上年同期相比略有下降，由于关内一手住宅成交量和同期相比降幅较大，所以07年上半年关外一手住宅成交量占的比例达到63％左右。对比关外一手住宅的成交量，05年上半年关外二手住宅成交量和一手住宅成交量的比值是0.44：1，06年这个比值上升到0.52：1，07年两者之间的比值达到0.70：1，可以看出，二手住宅的成交量正在逐步赶超一手住宅成交量，可以预计，过不了多长长时间，关外也会像关内一样，出现二手住宅成交量超越一手住宅成交量的现象。

2、上半年整体成交活跃

07年上半年除了2月份因为传统因素市场成交相对较少之外，其他月份成交都非常活跃，各月成交量总体不断攀升。特别是3月份，全市成交量和2月份相比增长了262％左右，其中关外环比增长277％，关外3月成交量和1月份相比也增长了37％左右；4月份全市成交量环比增长9％左右，其中关外增长20％，增长幅度远远超过关内以及全市总体水平；5月份全市环比增长接近9％，关外增长率也超过9％，5月份由于受政策出台传言的影响，业主和客户成交更加诚恳，市场返价现象明显减少，另外5月份良好的股市形势也使得部分股民获利较多，其中一些股民把部分资金转移到楼市，这些都使得市场成交量大幅增长；由于之前的楼价快速上涨，到6月份的时候价格已经在高位运行，超出很多消费者的承受能力，另外受政策调控等不确定因素的影响，楼市成交量有所减少。整体来看，上半年关外楼市非常火热，成交活跃。

 

3、楼价总体快速上涨

07年上半年深圳二手楼市场最显著的特点就是楼价的快速上涨，关外涨幅惊人。

根据调查并结合世华地产的成交数据显示，06年上半年关外二手住宅成交均价为4468元/平方米，同比增长28％，07年上半年关外均价达到7067元/平方米，同比涨幅达到惊人的58％，远远快于06年同期水平。从价格上涨的绝对值来看，上半年均价和上年同期相比每平方米增长了2600元。

据统计，07年上半年关外楼价的涨幅还快于全市总体水平，上半年全市二手住宅均价为9492元/平方米，同比涨幅46％，由于价格基数较大，所以涨幅低于关外楼价涨幅。通过对比关外均价和全市均价，可以看出上半年关外价格和全市价格之间存在2400元/平方米的差距，这主要因为关外受交通、配套设施、位置等因素的影响，价格和关内差距较大，但正是因为关外存在价格优势，所以吸引了更多消费者置业关外。

从关外各月的成交均价变化也可以看出关外楼价在上半年一直在不断攀升。据统计，1月份均价为6040元/平方米，到6月份的时候达到8170元/平方米，6月份和1月份相比上涨了35％左右。另外从各个月价格的变化来看，1月份到6月份各月的环比涨幅分别为：5.34％、0.55％、5.93％、12.23％、7.92％、4.85％，其中4、5、6三个月份作为上半年关外成交最为活跃的月份，价格涨幅也最明显，总体来看，各月平均涨幅在6％左右。

4、关外楼价涨幅快于关内

据统计，上半年宝安均价大概7711元/平方米，同比增长57％，龙岗均价6149元/平方米，同比增长69％。虽然关外楼价和关内动辄上万的均价相比存在巨大差距，但是关外价格的上涨速度却明显快于关内，据统计，关内南山、福田、盐田、罗湖的上半年涨幅分别是56％、47％、42％、35％。关外近年来房地产市场发展迅速，高质量楼盘涌现，这导致三级市场上住宅的供给数据和质量明显提升，又由于关外受众多利好的影响，楼价在原来的基础上整体快速上涨，涨幅惊人。

 

5、高单价物业成交比例明显上升

通过统计06年和07年上半年关外二手住宅成交单价分布可以发现，07年关外高单价物业成交比例明显增加，这主要因为关外价格的快速上涨。

06年上半年关外成交价格分布在3000～5000元/平方米的比例占到46.5％，价格在5000～7000元/平方米的成交比例为29％，这两个价格区间是06年上半年市场成交的主体；而07年上半年5000～7000元/平方米的成交比例占到34.3％，7000～9000元/平方米的成交比例达到27.5％，是市场成交主要价格区间。

通过对比各个价格区间的成交比例变化可以看出，07年5000元/平方米以下的价格区间其成交比例和06年同期相比大幅减小，其中3000元/平方米以下的成交比例下降18个百分点，3000～5000元/平方米的成交比例减少了28.4个百分点；相对的，5000元/平方米以上的价格区间的成交比例都远远高于06年同期水平，其中7000～9000元/平方米的成交比例上升了22.9个百分点。

 

世华地产市场研究中心上半年通过调查统计深圳消费者的置业需求并结合上半年的成交数据发现，关外置业者普遍能接受的价格是5000～7000元/平方米，接受比例达到46.6％，另外3000～5000元/平方米的接受比例为25％。而事实上上半年的成交数据却显示，5000～7000元/平方米的成交比例只有34.3％，3000～5000元/平方米的成交比例只有18.1％，而对于7000元/平方米以上的价格区间，实际成交比例高于消费者的期望比例。可以看出，实际成交价格普遍超出了消费者的期望值，这迫使一些人只能接受更高的价格进行成交。事实上，由于价格的快速上涨，关内外普遍存在价格超出消费者期望的现象。

 

6、面积分布分析

通过统计宝安和龙岗06、07年上半年的成交面积分布，发现宝安和龙岗上半年中小户型成交比例较去年同期都有所上升，而中等偏大户型住宅成交比例略有下降。其中宝安07年上半年30～60平方米的成交比例上升了3.2个百分点，而90平方米以上的住宅成交比例总共下降了3.8个百分点；而龙岗30～60平方米的成交比例上升了2.7个百分点，90平方米以上的成交比例下降了3.8个百分点。总体来看，小户型似乎更加受欢迎。之所以出现这样的情况，很大一部分原因是因为快速上涨的价格超出很多置业者的预期，这使得更多消费者更倾向于购买中小户型住宅。

从宝安龙岗的成交面积分布还可以看出，宝安成交住宅当中有40％以上的比例集中在60～90平方米，另外宝安大户型相对较多，90～120平方米的成交比例超过27％，宝安60～120平方米的面积区间是市场成交的主体；相对而言，龙岗的中小户型住宅存量比例比宝安要大，大户型相对较少，所以市场成交面积主要集中在30～90平方米，其中60～90平方米的成交比例接近一半。

7、租价平稳上涨，回报率快速下降

目前，深圳的租赁市场主要还是集中在关内，关内交通、居住环境、配套设施相对较好，需求旺盛，租赁成交活跃，租金上涨的也相对快一些。关外租赁市场主要满足关外上班族的需求，但同时也因为价格优势吸引部分关内的租客，关外农民房较多，商品房存量也比较大，但受交通、设施设备等因素的影响，租金水平难有较大幅度的增长，07年上半年关外租金水平保持平稳增长势头。

据统计，宝安07年上半年整体租金水平为26元/平方米·月，同比增长13％，龙岗整体租价为19元/平方米·月，同比增长12％。相对而言，福田、罗湖、南山等区域租价涨幅都大于13％，其中南山达到19％，关外租价无论从增长速度还是增长量来看，都落后于关内。

上半年关外住宅售价涨幅大于关内，并且远远快于关外租价涨幅，但关外租价涨幅小于关内，这样导致关外租金回报率大幅下降，并且降幅快于关内。据统计，上半年宝安租金回报率大概为4.03％，比上年同期下降了1.56个百分点，龙岗回报率为3.71％，同比下降1.92个百分点，关内虽然回报率也在下降，但是下降幅度小于关外。

8、一手楼市场发展带动二手楼市场发展

近几年，深圳的一手住宅供应和成交都主要分布在关外，关外成为深圳一手楼市场的主战场。由于深圳目前一手楼供应紧张，入市价格往往较高，07年上半年关外一手楼均价超过9000元/平方米，宝安很多项目均价超过1万元/平方米，龙岗部分项目均价也超过1万元/平方米。新盘的入市往往会对周边的楼市产生一定的冲击，特别是新盘的价格往往高于周边二手住宅价格，这在很大程度上会带动周边楼价的整体上涨，07年上半年关外二手楼价的快速上涨，有一部分原因来源于新盘的带动作用。另外，新盘入市之后，随时都可能投入三级市场，扩大三级市场的供给量，特别是关外投资比例较大，投资者购房后很快会在三级市场放盘，07年上半年市场成交的很多物业就属于近年来入市的项目，价格总体偏高，这一定程度上也拉高了二手住宅成交均价。

9、交通更加便利，设备更加完善

世华地产市场研究中心上半年对深圳消费者进行的置业需求调查显示，影响关外置业的因素主要是价格、交通、周边环境、配套设施、位置等，这几个因素的提及率分别为21％、16％、16％、12％、11％。

消费者关外置业一般会首先考虑价格因素，关外住宅相对关内而言存在较大的价格优势，但是由于交通、居住环境、配套设施、位置等方面和关内相距甚远，这样就限制了很多人在关外置业。目前随着政府的规划逐步得到实施，之前置业者考虑的一些因素目前正在逐步得到改善，特别是交通、居住环境以及配套设施等方面，关外正发生着质的变化。

关外变化最快的莫过于交通的改善，随着宝安大道的通车、西部通道的即将通车、地铁1号延长线和3号线如火如荼的建设、关外多条高速公路的修建，关外交通越来越完善；随着一些知名的购物场所纷纷落户宝安龙岗，关外居住环境越来越好；随着规划中的教育、体育、医疗等政府设施的进一步修建，关外的配套设备也不断完善。

随着影响关外置业的因素逐步得到改变，更多人开始置业关外，这进一步提高了关外二手住宅的成交量。