●典型纠纷类型五

    约定装修条款[案例]某公司租用商铺经营一年后，由于合同中约定的某种解约事由出现而要求提前退租。出租方也同意了该公司的请求，但是要求该公司不得撤走或破坏该商铺内的所有硬装修装饰部分，但合同对此并未作任何约定。为此，双方就装修补偿部分发生争议。[律师点评]在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。律师建议商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。

    ■装修范围。根据目前的有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

    ■装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。

    ■装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。

    ■租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。

    此外，双方在租赁合同中还应明确装修更新和维修的责任由谁承担。