●典型纠纷类型二

    承租方的解约权

    在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。否则，当你由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。[案例]

    吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。

    [律师点评]

    对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。

    ■出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。

    ■由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一定的补偿。

    ■由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。而如果双方在合同中作些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。

    ●典型纠纷类型三

    特殊用途

    做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不出来。回头要退租，却并不那么容易。[案例]

    张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。[律师点评]

    不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有不同的商业用途。在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。

    在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；再次，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。