日本经济为什么会衰退？在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从上世纪80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。

    20世纪80年代，日本经济步入了令人眩目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。
    上世纪80年代后期，从曼哈顿的摩天大楼到苏格兰的高尔夫球场，从法国的酿酒厂到香港的证券中心，都涌动着日本投资者的身影。当时，日本的海外投资并未集中在制造业领域，而是大量涌向金融、保险与房地产业。

    在这一时期，日本的房地产业迅速增长，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑雪场等投资项目众多，资金需求旺盛。于是，银行原苦于有钱贷不出，现在竟像疯子一般向房地产企业融资。
    银行还很热心地劝告那些有存款的人进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”假如那个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，借给他相当于土地价格70%左右的资金，劝他再买别的土地，然后再以新的土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。由于随着土地价格的上涨，担保价格也会上升，所以贷款规模不断扩大。就这样，为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992年3月末已达到150万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上。土地投机者因为其所拥有的土地资产升值而变成了大富翁，银行的金融资产也因此膨胀起来。

   虽然在泡沫最盛时单单东京的地产价值就超过了整个美国，但当时日本的房价与收入比却只有7到8倍，这也是当时很多人并不认为日本有严重泡沫的一个理由。