“在未来，要实现稳定、高速的发展，商业地产必须进入‘金融产品化’时代。”五合国际集团总顾问刘力近日表示，改变传统的“售房”观念，以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上，以一种完整而专业的方式，体现项目 的最大真实价值，以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。商业地产开发“金融产品化”是国内商业地产发展的长远趋势，也是中国商业地产正常、良性发展的惟一出路。

    国内商业地产操作模式多有盲目性 

    刘力表示，商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面，而国内目前开发操作模式多有盲目性。商业地产项目的开发计划性至关重要，而这关键的一环需要具有专业的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成。在既缺乏经验，又没有能同国际接轨的招商渠道情况下，经历了众多失败的商业地产商正在走上“开发模式专业化”的道路。

    “很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式，思路上存在偏差。”刘力告诉记者，住宅地产可以被视为直销，商业地产开发则更类似于传销。由于需要专业的机构介入前期招商与后期的管理，所以商业地产更类似于酒店项目的开发，其开发与顾问和管理方是相互独立的，商业地产开发的目标是招商与运营的成功，所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资者。目前，大城市盲目的投资潮正在退去，住宅开发模式也已不再适用于商业地产。

    我国商业地产开发的模式，先期是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商店的业态形式出现。其基本的开发思路是建立在“小区配套”这一计划经济时代产物的基础上，按照“千人指标”和“合理的服务半径”的要求，定位定量。伴随大盘开发模式的出现，及开发商集中运作专项的规模化的投资资金的可能，商业地产进入专门化、大型化、集约化的阶段。在各大中城市出现了以“超市”业态为首，以店铺群为主力的大大小小的商业中心。刘力认为，在发展中，如果盲目地投资和孤立地建设，以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略，势必会造成投资无回报，“建成售不出、店家难经营”的局面。而近年不断攀升的空置率和店铺售价下滑的现象，表明商业地产市场投资、建设、经营三大关系的脱节，从而衍生出复杂的法律纠纷和社会问题，这些都值得警惕。