“均价”数据下降与“退烧”无关

    在交易萎缩之外，上海房屋销售“均价”数据开始走低。在５月达到１０４０７元／平方米的高位后，６月开始有所回落，降至１０１９３元／平方米。７月前两周的成交均价延续了这一跌势。

    这是反季节“发烧”的上海楼市可能降温的信号吗？佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，在事实房价不断上涨的行情下，全市统计的平均成交价格逐步走低的原因在于，成交主力区域偏移，外环线以内高价新房成交比重下降，外环线以外的相对低价房成交比重上升。当价格超过１８０００元／平方米的市区可售房源锐减导致成交量下降，平均成交价格不到７５００元／平方米的外环外成交量上升时，房屋销售均价就随之走低。

    佑威房地产研究中心的数据显示，５月份，市区质优房源的可售量达到极限后，成交量开始下降，外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重则从４４％上升到６月的４９．８％。进入７月份后，这一比重仍在上升。

    “外环外区域的大量住宅就是调节上海房屋均价的蓄水池。”房地产研究专家顾海波指出，“多放些这个区域的‘水’进入全上海住宅销售这个大池子，稀释后的均价自然就被拉低了。”

    “９０／７０”房源供给如不放量，房价十月或将狂飙

    与成交缩量、均价下行形成鲜明对比的是，至今上海楼盘抬价风日盛，开发商涨价的势头未见停止。更值得关注的是，“捂盘越久，收益越多”的现实让惜售风行。

    佑威天天房展网市场调研数据显示，大部分项目都把开盘日期推迟到九、十月份。一方面，这会加剧七、八月份上海优质房源的紧缺度，使得楼市的总成交量进一步下滑；另一方面，这突出反映了开发商对后市房价看涨的预期强烈。尤其是在上海地价频创新高、楼面地价已接近周边在售新房价格的背景下，第四季度房价上行的压力空前放大。

    薛建雄分析，到九、十月份，这些推迟上市的房源和“９０／７０”房源一起上市时，将重新激活市场。仲量联行２００７年第二季度报告也预计下半年上海住宅的销售形势“会非常乐观”。鉴于此，业内人士预计，如果供给在第四季度不能放量，在经过七、八月份的短暂“歇夏”之后，九、十月份上海房价仍然存在出现新一轮狂飙的可能。

    不过，汉宇地产分析师范伟国认为，由于今年新楼供应量预计可以达到２６００万平方米，相当部分９０平方米的小户型房将在９月份后上市，因此，新楼市场的供应压力有望在第四季度得到缓解。