潘石屹（资料图片）

    2007年上半年结束了，北京房地产市场的情况到底如何呢？北京上半年房地产市场的基本情况是：房价大幅上涨，投资大幅回落。伴随着这两种基本情况的同时，小产权房兴起，甚至还有一些违法用地案件的出现。根据这些已经发生的事实，我们可以来反省一下当初的一些预测是不是正确的？在当初做这些预测时犯了些什么错误？

    今年初，我一共写了三篇关于房地产的文章，分析了北京未来房价上涨的客观因素；同时指出去年北京房价上涨总趋势是价位低房子涨幅小，价位高房子涨幅大；过去几年土地供应不足是影响房价最大的因素；以及宏观调控政策对房地产市场的影响。房地产在目前已成为最敏感的行业之一，每次的文章刊出都会引起很大的争议和批评。以后的几个月我索性封笔不写，也不说了，让事实说话也许更有说服力。

    现在，我们再来看看今年上半年房地产市场的主要数据。

    第一，土地供应的紧张局面并未缓解，在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下，总的供地规模并没有增加，商品房供地反而更少了。一般供地后十八个月至两年左右才能形成市场上商品房的预售条件，今天的供地紧张预示着未来一、两年预售房的供应量将减少。

    土地供应不足就造成以下结果：一、投资回落；二、房价上涨；三、小产权的兴起；四、违法占地案件增多。第三和第四点实际上就是土地市场和房产市场的黑市。在“双轨”时，正常的市场没有发育成熟，无论政府的打击力度多大，都可能会有黑市的存在。当年的钢材市场，今天的货币市场和土地市场都是同样的道理。消灭黑市最好的办法就是取消“双轨”制。

    第二，过去几年宏观调控政策对需求影响并不大。从房屋的成交量，上交所中国房地产股票的指数，香港联交所中国内地房地产股票的指数来看，“国八条”、“国六条”出台前一个月，对以上的指标都有影响，但出台后这些指标不降反升，一个月后就基本恢复到正常，但对土地和房屋供应的影响却非常大。例如，“管住土地和资金两个阀门”在很大程度上影响了市场上房屋的供应量；“90/70”政策也使一大批项目的供应向后推延了半年甚至一年时间；而容积率小于1.0的项目即别墅项目则遭遇停批等。这些政策影响了市场上房屋的供应量。

    距奥运会仅有一年多的时间，要让北京房地产市场健康地发展，首先要对这个市场分门别类进行统计和分析，比如不同的品种、不同的价位、不同地理位置的市场情况等做详细分析，这样才好对症下药。另外，建立和培养市场机制，才能有效化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中，最重要的是要减少流通环节，即二手房环节的税费，现在这些税费已高达成交额的10.6%。限制外国人购房，并不能解决中低收入人群的购房困难，因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的房子，单纯地强调限制外国人购房反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展，同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。（潘石屹 柯鹏整理）