东部：写字楼不敌住宅印象

    位于新中街的新盘瑞士公寓已确定为25000元/平方米起价，东直门内的NAGA上院的均价为38800元/平方米。而位于朝阳门内的朝内298大厦写字楼为现房销售，价格为13000元/平方米。

    位于东四环百子湾的大成国际中心，目前推出的创意展示商务空间销售均价为15500万元/平方米。而周边的沿海赛洛城、金都杭城等住宅项目的均价则在11000元/平方米左右。

    写字楼市场亟待价值重估 影射住宅价格虚高

    总体而言商用房产的交易成本还是远比居住用房高，交易的活跃程度远远不及居住用房，投资者对此应当有充分准备。北京市住宅目前最高已到达60000元/平方米，而写字楼单价30000元/平方米以上的还很少，这种情况，既反映了非住宅物业潜力，也影射出住宅价或有虚高。

    一般而言，写字楼的建安及设计成本均高于住宅，写字楼作为投资性物业，其售价应比周边的住宅高1倍左右，然而出现写字楼售价与住宅倒挂现象，说明写字楼市场被低估，也反映出写字楼市场还大有潜力可挖。

    从市场层面看，直接的原因是写字楼投资空间受到住宅的挤压。2003年以来住宅价格飞涨，由于对于住宅产品的高度关注，投资者减少了对于写字楼的投入。但经记者深入分析发现，写字楼回报率其实很高。记者算了一个细账：如在北京东四环地区，一个160平方米左右的住宅，月租金能够达到5000元其出租状况已相当不错，但是折算成写字楼其出租价仅为1元/天，而事实上东四环地区写字楼租赁价低位也在每天4元每平方米。按照目前市场上的租售情况，大成国际中心目前的销售价格为15500元/平方米，即使按照租赁价格每平方米4元/天的最保守价格来计算，其年投资回报也超过了10%，投资价值相当可观。

    写字楼价值回归有赖投资观念正确

    写字楼不同于住宅产品，硬件设施或有过时，但是随着时间增长，其软性服务提升能够增加项目附加值，增强对于租户的吸引力，保证其价值的增长，北京的国贸中心就属于这种“越老越值钱”的典范。

    区位是首先影响写字楼价格的属性，土地的稀缺性决定写字楼的升值空间，同时区位较好的地段，往往是人流、物流、信息流汇聚之处，容易产生产业集群效应。房地产市场回暖以后首先上涨的是高档公寓价格，在上海，许多高档酒店式公寓价格远远高于同区域内部分写字楼的价格，出现倒挂现象，主要是因为许多写字楼没有达到高档物业的水准，所以价格难以与部分高端住宅相提并论。