答疑耗时长达两小时

    直到下午4时，这场漫长的答疑会才结束。走出答疑会现场的各家公司人员都显得有些疲惫。长达两个小时的答疑会创下了上海最近几年来最长的答疑纪录。

    记者了解到，由于境外公司几乎占据了绝大部分的份额，关于资金如何落地、保证金支付等问题不出所料被频频提及。

    “大家都想尽可能弄清楚所有的问题，因为大家都非常认真地对待这一地块。”一个参与开发商说。与一些地块出让不同，一些公司中高层人员此次也来到了答疑现场，显示出对于地块的重视程度相当罕见。

    由于挂牌文件要求开发商在报名时必须提交规划设计概念方案，包括设计说明报告、图纸，以及模型等，对于此次地块的设计规划问题是开发商最关心的焦点之一。大部分开发商关心的是，设计方案会在未来的出让中占据多大的地位。按照答疑会的回答理解，价格依然还是地块未来归属的最重要因素，也就是说，土地还是“价高者得”。

    地块价格难以估计

    163地块占地面积13709平方米，容积率低于4.8，总建筑面积达到65803.2平方米，地块挂牌起始价格高达17.18亿元。以这个价格计算，楼板价高达26108元/平方米。

    仲量联行亚洲区董事总经理陈立民给163地块算了一笔账：按目前甲级办公楼的租金人民币10元-12元/平方米/天，或者人民币3650元-4380元/平方米/年，以租金回报率10%推算，办公楼成品价格应为人民币36500元-43800元/平方米，扣除开发成本人民币10000元/平方米，则土地成本应该在人民币26500元-33800元/平方米。

    由于考虑到163地块的预热反应理想，地块直通地铁的优势，周边发展项目的逐渐成熟，以及类似性质土地的供不应求情况，相信163地块最终将以高于起始价成交。按此推算，163地块最终成交价会靠近顶部，即人民币33800/平方米(或者总价22.24亿元)。

    对于这一价格，一位开发商表示，这与他们自己测算的差不多。他们预计，未来土地的成交价格会在35000元/平方米(总价23亿元)左右。

    但是，面对如此众多的竞争对手，加上新江湾城地价超出预期成交的影响，地产巨头也难以把握163地块的最终价格，目前几乎谁也不能够有把握对地块未来的成交价格作出预测。“每一家对手的实力都相当强，未来什么价格都可能出现。”一个开发商说。