总结篇：深圳地产见证特区成长

伴随深圳20多年的快速发展，深圳房地产市场也同步取得巨大成就，时下，随着西部通道的开通以及深港一体化趋势的发展，深圳已经正式进入了新一轮城市化建设的发展过程。在新的时期，有必要总结和反思深圳地产过去发展的轨迹。

深圳地产发展历程

回顾过去，深圳的房地产开发经历了由东向西，由南到北，从关内到关外发展的过程。罗湖是深圳最早的CBD，在CBD氛围形成前期以住宅开发为主，写字楼紧随其后。直到2000年，罗湖土地基本已经开发完毕，商业氛围逐步成熟。因此从2000到深圳开发重点逐步转移到福田区。福田定位于行政CBD。从2003年开始，受制于土地供应，福田的新增供应量急剧萎缩。特区内的开发重点在2003从福田转移到南山，南山区定位于高新技术研发、现代物流服务。特区外则是形成了宝安中心区、龙岗中心城以及多个卫星城共同发展的局面。未来深圳地产的主战场也将主要集中在这特区外上演。

大规模开发集中在特区外，特区内以旧改为主。深圳特区内土地稀缺，再难有可成片开发的土地。将促使大规模的开发集中在特区外。但旧城改造主要是以主题式改造为主，缺乏大规模的商品房供应，这也将使得特区内商品房价格在一定时间保持稳定上升。

“70／90”执行将催生产品多元化发展

国家出台的“70／90”政策的执行将加大商品房市场特别是住宅市场的竞争，开发商将不得不提升项目的竞争力，提高产品的价值，产品多元化发展是必然的趋势。90平方米以下的户型将可能出现商务公寓、酒店式公寓、小户型住宅等多种类别的产品。

（作者系深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新）