更严峻的问题发生在结构上的不平衡。人们往往喜欢一哄而上。想当初，搞百货业改扩建的时候，南京路、淮海路、四川北路不少商厦都大兴土木，负债率一度达到80%-90%，以致负债累累，深陷困境。后来超市掀起建设高潮，一条小马路上甚至冒出了十多家小超市。紧跟着大卖场一股风，短时间内上海拥有了130多家，仅莘庄一平方公里之内，挤了七八家，竞争态势几近贴身肉搏。下一轮又开始热衷于超级摩尔(MALL)以及打着这样那样的名义大规模开发的商业地产，都令人担心。就现在来看，传统商铺以及超市大卖场已经过剩，新型零售业态和批发商业、现代商务和服务业设施却比较欠缺。

    空间布局上，商业设施还是集中在热闹的商圈，集中在环线以内，而那些城乡接合部以及新型居住区，商业网点配置还远远不够，郊区新城镇的商业档次也很低，还是传统商业的天下，新颖业态不多，卷帘门式的沿街商铺还在一排排地造出来。

    出现这些问题，很重要一点在于商业地产的开发缺乏整体规划。一个区域，百货商店、大卖场、超市、专业商场、餐饮娱乐、购物中心应该合理搭配，现在基本上是市场化，说得贴切一点是项目化，搞到一个批租项目，随开发商的意愿任意搞，这个趋势现在正往郊区蔓延。应该由政府出面组织专家做好规划，对大中型商业项目举行听证，将商业网点的统计纳入法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策。

    除此之外，还与开发商的素质有关。现在许多商业地产开发商由住宅开发商转化而来，它们对商业运营不熟悉，对商业规律不了解，没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别，将住宅开发的一套模式简单地搬到商业地产上，以为建好房子销售掉就算完事了，岂不知商业地产开发经营的模式完全不是那么一回事。

    商业地产开发有五大要素，即"选址、定位、资金链、招商以及经营"，五者互相关联，缺一不可，一着不慎，便有葬身覆灭之虞。开发商一开始便需通盘筹划考虑。选址时就要对周边环境、商圈情况、市政设施、购买力、目标市场群体等进行深入细致的调查研究；在此基础上对项目的市场定位、功能结构的最佳组合、业态配置及其合理的布局等方面进行细化分析；建筑设计和形态规划也应结合功能业态综合考虑，以使内容与形式完美协调；同时要考虑建设期确保充足的资金并能维系经营培育期的资金链不断裂；至少工程竣工半年以前就得筹划招商工作，招商的类别、档次、品牌、资质、商誉、形象、数量等都与日后开业有着密切的关系；开业日期的选择、开业操办、经营管理和物业管理，全套营销计划和动态执行，等等。

    此外，项目的投资效应、融资策略、股权结构、发展目标、市场前景、行业背景、竞争对手、发展战略、企业文化、经营理念、组织体系、人才培训、信息网络等等，都应深入调查，审慎考虑，系统分析，仔细研究。