——2007年上半年深圳商业地产市场运行情况简析
2007上半年，受多种因素影响，深圳商业地产项目的销售形势基本良好。在市场供应上，相比去年同期，深圳市新增供应销售的商业项目略有减少，而在销售均价方面，相对于快速增长的住宅产品均价，商用物业的销售均价并未呈现同步的增长趋势，据深圳国房局公布的数据，2007年1－4月份，深圳市商用物业成交均价为17951元／平方米，相对于2006年全年18440元／平方米的成交均价，下降了2.49％。总体上看，上半年，全市商用物业市场并未显示出类似于住宅市场的火爆，产品供需均有所回落。
关外成供应主战场
据深圳市国土资源和房产管理局公布数据及置业国际研究中心整理的资料显示：2007年1－5月份，深圳市各区取得预售许可证的商业地产项目共计33个、预售商铺数量为1366个、预售的商业面积共计16.29万平方米，而2006年全年，深圳市商用物业批准预售面积为72.81万平方米。
从各区取得预售证的项目数量来看，宝安、龙岗两地占了总量的四分之三，关内四区之和仅为总量的四分之一。一方面，新增的商用物业市场上，社区配套商业地产已成为商业市场供应的主力军，另一方面，市场供应正在逐步形成以宝安、龙岗两区为供应主战场的市场格局，且已具雏形，这与近两年来住宅开发市场重心的偏移，政府交通、公共配套设施等的进一步完善等密不可分。
据置业国际研究中心统计数据显示，1－5月，宝安、龙岗两区商业用房新批准预售面积为11.78万平方米，主要为社区配套商业网点，其占全市商业用房新批准预售总面积的74％。
市场供过于求
根据置业国际研究中心搜集统计的资料显示，1－4月份，全市商业用房实际销售面积14.3万平方米，较去年同期同比下降25.25％，2007年上半年度，深圳市公开发售或招商的商业地产项目共计19个，其中罗湖3个，福田4个，南山2个，盐田1个，宝安1个，龙岗8个。从各区的情况来看，关内各区新推项目较少；龙岗片区新推项目数量为各片区之首，而宝安片区上半年仅有1个面积不到四千平方米的小体量项目入市推广，而整个2006年，宝安中心区已建和在建的商业项目总体量就有约15万平方米，预计下半年将集中供应。
而回顾历年的情况，有关数据显示，自2001年以来截至2007年4月份，深圳市商业用房获得批准预售面积505.02万平方米，实际销售商业用房面积284.99万平方米，供需比为1.77：1,商业用房市场批准预售供应严重过剩。
成交价格略有下滑
根据深圳市国土资源和房产管理局数据资料公布显示，2007年1－4月份，全市商业用房实际销售金额25.67亿，较去年同期同比下降12.81％；实际成交均价17951元／平方米，较去年同期同比上涨16.64％。但相对于2006年全年商用物业18410元／平方米的成交均价，则反而下降了2.49％。这与今年以来市场供应的产品较多集中在特区外，部分项目销售均价较低有关。
而从历年对比情况来看，2005－2006年是深圳商业地产市场价格飞速上涨的两年，累积上涨幅度达43.18％。
置业国际研究中心认为，深圳市商业用房市场经历了2005－2006年大、中型购物中心、地铁商业、商业步行街等业态的集中放量期后，市场大商圈渐成格局，此时商业用房交易价格也是一路大幅攀升，而在住宅开发项目纷纷迁移关外两区后，2007年小型的社区商业渐成市场销售主流，而社区商业因其消费者群体集中于社区住户，且商业辐射范围小、商业产品定位相对较低等，决定了商业用房市场近期交易价格的走低。
从总体发展趋势上看，目前深圳市商业用房价格正处于上升期，2007年中后期，还将有一批新项目入市，其中不乏关内的项目，预计商业用房的售价较2006年将进一步上扬。
购物中心专业市场各领风骚
罗湖：专业市场再掀热潮
2006年12月，泊林国际珠宝交易中心发售，依托水贝片区成熟的珠宝交易市场环境，商铺最高售价达到了30万／平方米。今年4月21日，布吉农批市场旁的农产品干货特产交易城发售，交易城均价也达到了2.4万元／平方米，预计年底开业后，将为布吉片区增加过万平方米的农产品经营面积。
下半年度，万象城二期计划面市，罗湖商业圈的领跑位置，将进一步得到巩固。福田：购物中心悉数登场
今年2月2日，东海购物广场开业，4月28日，怡景中心城与COCOPARK同日迎客，5月31日中信地铁商城开张，年底还将有晶岛国际广场登场。这些大型购物中心的面积累计达到了40万平方米，充实了不断发展中的中心区及香蜜湖等片区商业市场。特别是以Cocopark、怡景中心城及晶岛国际购物中心为代表的中心区商业区，一站式高端购物中心成为片区的主流。南山：西部通道提升价值
南山受西部通道影响较大区域的商铺不断增值，商铺二手最高价已突破15万元／平方米，比去年增长了近一倍，租金也普遍在350－400元每平方米之间；南海大道的一些商业街的市场租金也普遍超过450元每平方米。
上半年度，南海大道缤纷商业中心、东海、信和自由广场强势进驻，至年底，益田假日广场也将登场，而即将启动的南油购物公园占地1.4万平米，规划建筑面积5－7万平米，在南油购物公园的带动下，南油商圈将向着区级核心商圈方向发展。龙岗：品牌商家纷至沓来
成功申办大运会的利好，必将提升龙岗商业地产的价值。上半年度，龙岗片区新推项目数量和取得预售证项目数量均为各区之首，其中新增的市场供应量超过了10万平方米。与福田、南山片区商业市场不同的是，龙岗新推的这些项目基本为与住宅配套的商业部分，原味街、水岸风情商业街、可园摩卡风情商业街（二期）等均表现不俗，销售情况较为理想。同时，越来越多品牌商家吸引而至。继茂业百货落户新亚洲后，英国Tesco也选址东方·明珠城。
