旧城改造项目开发商业需因地制宜

    虽然旧城改造有较大商业地产商机，但商业开发的比例也要视地段、周边商业情况而定，不能盲目开发。一般而言在商业中心区、住宅区等旧城改造项目，其商业开发比例要高一点，如东门天下位于东门商圈，商业比例占到建筑面积的29％，燕南路88号处于华强北商圈边缘

    位置，商业比例为

    20％，风格名苑位于成熟的宝安南路商业街，商业比例达到17％。

    忽视周边商业、人口消费等因素而盲目开发大型商业的旧城改造项目，只能导致资源的浪费及开发成本的提高。如华强南路的某旧城改造项目，开发有2万平方米的商业，而项目周边只有少量的住宅，并且离项目约100米处已有大型超市，周边的综合消费能力根本支撑不了如此大规模的商业。虽然该项目引进了超市主力店，但人流稀少，大量的街铺到目前也还空置着，造成浪费。

    同时，旧城改造项目开发商业地产也要因地制宜，结合周边实际开发有市场潜力的业态。如在住宅区的旧城改造项目一般适合开发社区商业中心或商业街，如新洲家乐福；商务中心区的旧城改造项目比较适合开发购物中心、写字楼、酒店等业态，如福田中心区、罗湖蔡围屋金融中心区的旧城改造开发；而商业中心区的旧城改造项目可以开发商业步行街、大型商场、专业市场，如华强北、东门、人民南等；工业区的旧城改造则可以依托原有的产业基础开发相应的专业市场，如沙围的世纪工艺品市场。

    业内专家表示，旧城改造蕴涵着巨大的商机，旧城改造项目应该重视商业地产开发价值。只要项目规划得当，并处理好住宅与商业的关系，摒弃住宅策划先于商业的思维，商场的价值必能最大化地得以提升，并可能超过住宅的价值。 （作者 余朝明 ）